1. Biaya khusus host Airbnb memotong seluruh biaya layanan dari pembayaran host. Banyak host dengan struktur ini membayar sekitar 15,5%, meskipun Airbnb mencatat bahwa tarif dapat berbeda menurut jenis listing dan pasar.
2. Untuk mempertahankan pembayaran bersih yang sama, bagi target pembayaran Anda dengan 0,845. Host yang ingin tetap mendapatkan $200 setelah biaya 15,5% perlu menetapkan tarif sekitar $237.
3. Jangan naikkan semua tanggal dengan satu persentase tetap. Sesuaikan tarif dasar, diskon, biaya kebersihan, dan harga musiman secara terpisah.
4. Untuk hotel dan host multi-properti, tujuan sebenarnya adalah ADR bersih per saluran, bukan sekadar tarif malam Airbnb yang lebih tinggi.
Apa Itu Biaya Khusus Host Airbnb?
Biaya khusus host Airbnb adalah struktur biaya tunggal milik Airbnb. Alih-alih membagi biaya layanan antara host dan tamu, Airbnb memotong seluruh biaya layanan dari pembayaran host. Tamu melihat total harga yang lebih sederhana, dan host menerima jumlah pemesanan dikurangi biaya layanan Airbnb.
Pusat bantuan Airbnb menjelaskan dua model biaya layanan untuk menginap: split fee dan single fee. Dalam model single fee, seluruh biaya layanan dipotong dari pembayaran host. Airbnb menyatakan bahwa sebagian besar host dalam struktur ini membayar 15,5%, sementara host lainnya biasanya membayar 14% hingga 16%. Listing perhotelan tradisional, host yang menggunakan software manajemen properti, dan host yang menggunakan software manajemen saluran mungkin diwajibkan menggunakannya.
Itulah sebabnya banyak host menyebutnya sebagai "biaya khusus host Airbnb 15%", meskipun 15,5% sering kali menjadi angka yang lebih nyata dalam praktik. Jika tarif kamar publik Anda tetap sama, pembayaran Anda akan turun. Untuk melindungi margin, sesuaikan tarif berdasarkan pendapatan bersih, bukan perkiraan semata.
Rumus untuk Menutupi Biaya
Kesalahan paling umum adalah menambahkan 15% ke tarif kamar lama. Hasilnya memang mendekati, tetapi tidak sepenuhnya melindungi pembayaran yang sama karena biaya dihitung berdasarkan harga baru.
Gunakan rumus ini:
Tarif Airbnb baru = target pembayaran bersih / (1 - biaya khusus host)
Dengan biaya khusus host 15,5%, host menyimpan 84,5% dari harga yang ditampilkan. Jadi jalan pintasnya adalah:
Target pembayaran bersih / 0,845
Jika Anda ingin tetap mendapatkan $200 setelah biaya 15,5%, tarif yang benar adalah sekitar $237. Jika Anda hanya menambahkan 15% ke $200, Anda akan mengenakan $230 dan hanya menyimpan $194,35. Dalam 100 malam yang terjual, selisih kecil itu menjadi $565 pendapatan yang hilang.
Lindungi ADR Bersih, Bukan Hanya Tarif Malam
Sebelum mengubah tarif Airbnb, tentukan angka apa yang ingin Anda lindungi. Bagi sebagian besar operator, angka yang tepat adalah ADR bersih: pendapatan per malam yang disimpan setelah biaya platform.
Tarif publik Airbnb tidak sama dengan pendapatan bersih. Tamu mungkin melihat tarif malam, biaya kebersihan, pajak, dan diskon. Airbnb kemudian memotong biaya layanan host dari subtotal pemesanan. Jika Anda hanya melihat tarif malam, Anda bisa melewatkan perubahan margin yang sebenarnya terjadi.
Sebagai contoh, studio dengan tarif malam $180, biaya kebersihan $60, diskon mingguan 10%, dan biaya khusus host 15,5% tidak akan menghasilkan pendapatan bersih yang sama pada setiap lama menginap. Kenaikan tarif yang melindungi masa inap dua malam mungkin tetap kurang melindungi masa inap mingguan.
Hitung pembayaran berdasarkan jenis masa inap: masa inap singkat, masa inap standar, masa inap mingguan, dan masa inap bulanan. Masa inap singkat lebih bergantung pada pemulihan biaya kebersihan. Masa inap mingguan lebih bergantung pada struktur diskon. Tanggal puncak mungkin lebih bisa menerima harga yang terlihat lebih tinggi dibanding tanggal weekday di musim sepi.
Cara Menyesuaikan Tarif Kamar Airbnb
Mulailah dengan pembayaran yang diperlukan untuk setiap listing atau tipe kamar. Jika sebuah kamar harus menghasilkan bersih $170 per malam, gunakan $170 sebagai target. Dengan biaya khusus host 15,5%, tarifnya adalah:
$170 / 0,845 = $201,18
Anda bisa menampilkannya sebagai $201, $205, atau $199 tergantung pasar Anda. Listing premium sering kali bekerja baik dengan angka yang rapi. Listing perkotaan yang kompetitif mungkin menghasilkan konversi lebih baik dengan harga berakhiran $xx9.
Jangan menyembunyikan seluruh penyesuaian di dalam biaya kebersihan. Tamu membandingkan total harga perjalanan, dan biaya kebersihan yang tinggi dapat lebih cepat menurunkan konversi dibanding tarif malam yang sedikit lebih tinggi. Pertahankan biaya kebersihan tetap terkait dengan biaya kebersihan nyata, lalu sesuaikan tarif dasar untuk melindungi ADR bersih.
Tinjau diskon setelah tarif dasar baru ditetapkan. Diskon mingguan 15% yang masuk akal di bawah biaya host yang lebih kecil mungkin terlalu besar di bawah model khusus host. Jika masa inap panjang menghasilkan pendapatan bersih yang kurang, kurangi diskon sebelum menaikkan setiap tarif publik.
Haruskah Anda Menaikkan Harga 15% atau 18%?
Itu tergantung pada apa yang ingin Anda pertahankan.
Jika sebelumnya Anda membayar biaya host 3% pada tarif $200, pembayaran lama Anda sekitar $194. Dengan biaya khusus host 15,5%, tarif $200 yang sama hanya menghasilkan $169. Untuk mempertahankan pembayaran lama sebesar $194, tarif baru perlu sekitar $230. Itu kira-kira kenaikan 15% dari harga tampil lama.
Jika Anda ingin mempertahankan pembayaran bersih penuh sebesar $200, tarif baru perlu sekitar $237. Itu adalah kenaikan 18,34% dari $200.
Sebagian besar host sebaiknya melindungi pembayaran lama terlebih dahulu, lalu menggunakan penetapan harga berbasis permintaan untuk memulihkan margin tambahan ketika pasar memungkinkan. Kenaikan tetap 18% dapat bekerja di musim puncak, tetapi bisa mengurangi pemesanan pada hari kerja yang permintaannya lemah.
Setelah perubahan, pantau impresi pencarian, rasio klik-tayang, konversi pemesanan, dan okupansi. Jika impresi tetap stabil tetapi pemesanan turun, harga mungkin terlalu tinggi untuk tanggal-tanggal tersebut.
Apa yang Harus Dilakukan Berbeda oleh Host Multi-Properti
Hotel, apartemen berlayanan, B&B, dan host profesional sebaiknya memperlakukan biaya khusus host Airbnb sebagai isu profitabilitas saluran, bukan hanya isu penetapan harga di level listing.
Airbnb mungkin tetap layak dengan biaya tersebut jika menghadirkan tamu yang tidak bisa Anda jangkau melalui Booking.com, Expedia, atau pemesanan langsung. Namun setelah biaya khusus host, ekonomi Airbnb bisa terlihat lebih mirip dengan komisi ala Booking.com. Bandingkan saluran berdasarkan ADR bersih, kontribusi okupansi, perilaku pembatalan, lama menginap, dan beban kerja.
Saluran dengan ADR bersih sedikit lebih rendah tetap bisa menguntungkan jika menghadirkan masa inap yang lebih lama dan lebih sedikit pembatalan. Saluran dengan okupansi tinggi mungkin kurang menarik jika mengisi tanggal puncak dengan margin rendah.
Manajemen tarif manual membuat hal ini berisiko. Jika Anda memperbarui Airbnb tetapi lupa Booking.com, Expedia, atau mesin pemesanan langsung Anda, Anda bisa menciptakan kesenjangan harga atau konflik inventaris.
Smart Order membantu operator mengelola ini dari satu dashboard. Saat reservasi Airbnb masuk, ketersediaan akan ditutup di seluruh saluran yang terhubung, pendapatan masuk ke laporan, dan tim dapat membandingkan pendapatan bersih Airbnb dengan pemesanan langsung dan OTA.
Kelola Tarif Airbnb dengan Fokus pada Pendapatan Bersih
Smart Order menghubungkan reservasi Airbnb, ketersediaan saluran, dan pelaporan pendapatan sehingga Anda dapat menyesuaikan tarif berdasarkan pembayaran yang benar-benar Anda pertahankan.
Contoh Praktis
Bayangkan sebuah properti boutique mencantumkan kamar queen seharga $160 per malam. Di bawah model split fee lama dengan biaya host 3%, pembayaran sekitar $155,20. Di bawah biaya khusus host 15,5%, tarif yang sama hanya menghasilkan $135,20.
Untuk mempertahankan pembayaran lama:
$155,20 / 0,845 = $183,67
Properti tersebut dapat menetapkan tarif Airbnb baru sebesar $185. Ini melindungi kira-kira pembayaran yang sama sambil menjaga harga tetap mudah dibaca. Tarif tetap harus bervariasi sesuai permintaan: akhir pekan mungkin mendukung $189 atau $195, sementara hari kerja yang lemah mungkin memerlukan $179.
Tujuannya bukan satu tarif sempurna. Tujuannya adalah struktur tarif yang melindungi pembayaran di berbagai lama menginap dan periode permintaan.
FAQ
Berapa persentase biaya khusus host Airbnb?
Airbnb menyatakan bahwa sebagian besar host dalam struktur biaya tunggal membayar 15,5%, sementara host lainnya biasanya membayar 14% hingga 16%. Tarif pastinya dapat berbeda menurut jenis listing, lokasi, dan pengaturan.
Bagaimana cara menghitung tarif yang diperlukan untuk menutupi biaya Airbnb 15,5%?
Bagi target pembayaran Anda dengan 0,845. Jika Anda ingin tetap mendapatkan $200 setelah biaya khusus host, tarifnya adalah $200 / 0,845 = $236,69.
Apakah biaya khusus host berlaku untuk biaya kebersihan?
Airbnb menyatakan bahwa biaya layanan dihitung sebagai persentase dari harga malam dan biaya yang dibebankan oleh host, tidak termasuk biaya layanan tamu dan pajak. Host harus menghitung subtotal pemesanan penuh, bukan hanya tarif malam.
Apakah Airbnb masih layak dengan biaya khusus host?
Ya, jika Airbnb menghadirkan permintaan yang tidak akan Anda tangkap dengan cara lain dan pembayaran bersihnya cocok untuk properti Anda. Ukur Airbnb terhadap Booking.com, Expedia, dan pemesanan langsung menggunakan pendapatan bersih, bukan nilai pemesanan bruto.
Bagaimana saya bisa mengelola tarif Airbnb di banyak saluran?
Gunakan Sistem Manajemen Hotel atau Manajer Saluran yang menjaga ketersediaan dan tarif tetap tersinkronisasi. Smart Order menghubungkan reservasi Airbnb, saluran OTA, pemesanan langsung, dan pelaporan sehingga operator dapat menyesuaikan harga dengan data terkini.
