Menyewakan properti Anda di Airbnb bisa menjadi cara yang bagus untuk mendapatkan penghasilan tambahan. Ini memberi Anda lebih banyak kebebasan finansial dan memungkinkan Anda bertemu orang-orang dari berbagai penjuru dunia. Namun, banyak tuan rumah baru melupakan satu hal penting: Anda harus membayar pajak atas uang yang Anda hasilkan.
Mungkin terasa seperti pekerjaan sampingan saja, tetapi otoritas pajak menganggapnya sebagai penghasilan. Baik Anda menyewakan kamar kosong untuk beberapa akhir pekan atau memiliki beberapa listing, Anda perlu memahami kewajiban pajak Anda. Ini akan membantu Anda terhindar dari masalah dan menghindari tagihan tak terduga di kemudian hari.
Panduan ini akan membantu Anda memahami kapan Anda perlu membayar pajak, jenis pajak apa saja yang mungkin harus Anda bayar, dan cara menangani pengurangan pajak dengan benar.
Apakah Anda Perlu Membayar Pajak atas Penghasilan Airbnb?
Di sebagian besar negara, penghasilan yang diperoleh melalui Airbnb dianggap kena pajak. Artinya, Anda harus melaporkannya kepada otoritas pajak setempat — baik Anda menyewakan apartemen, satu kamar, atau seluruh properti. Aturan pajaknya mirip dengan penghasilan sewa biasa; namun, mungkin ada lapisan tambahan tergantung pada seberapa sering Anda menjadi tuan rumah dan layanan yang Anda sediakan.
Kapan Penghasilan Airbnb Anda Dikenakan Pajak? (Pengecualian Aturan 14 Hari)
Ada satu pengecualian besar dan sangat penting yang harus diketahui setiap tuan rumah: Aturan 14 Hari, yang sering disebut sebagai "pengecualian sewa rumah liburan" atau "Master's Exception."
Jika aktivitas penyewaan Anda termasuk dalam aturan ini, Anda mendapatkan keuntungan besar: Anda tidak perlu melaporkan penghasilan tersebut, dan secara hukum penghasilan itu bebas pajak.
Berikut cara kerja Aturan 14 Hari:
- Hari Penyewaan: Anda menyewakan properti Anda selama 14 hari atau kurang dalam satu tahun kalender.
- Hari Penggunaan Pribadi: Anda menggunakan properti tersebut untuk keperluan pribadi dengan jumlah yang lebih besar dari:
- 14 hari, ATAU
- Lebih dari 10% dari total hari penyewaan dengan harga sewa wajar.
Contoh Aturan Ini: Anda menyewakan rumah pantai Anda selama 10 hari di musim panas dan menggunakannya sendiri selama 20 hari. Karena Anda menyewakannya kurang dari 14 hari dan memenuhi syarat penggunaan pribadi, penghasilan dari 10 hari tersebut bebas pajak. Namun, konsekuensinya adalah Anda tidak dapat mengklaim biaya pengurangan apa pun yang terkait dengan penyewaan untuk periode tersebut.
Aturan Tidak Lagi Berlaku: Jika Anda menyewakan properti selama 15 hari atau lebih, aturan ini tidak lagi berlaku. Anda sekarang harus melaporkan seluruh penghasilan sewa yang Anda peroleh selama setahun penuh. Setelah melewati batas 14 hari tersebut, Anda masuk ke aturan pajak normal, tetapi Anda juga dapat mulai mengurangkan biaya penyewaan Anda.
Jenis Pajak yang Mungkin Harus Dibayar Tuan Rumah Airbnb
Menjadi tuan rumah Airbnb sering kali berarti harus menangani lebih dari sekadar pajak penghasilan federal. Tergantung pada lokasi dan operasi bisnis Anda, Anda mungkin dikenakan beberapa jenis pajak.
1. Pajak Penghasilan Federal/Nasional
Ini adalah kewajiban utama. Penghasilan Airbnb Anda ditambahkan ke total penghasilan tahunan Anda dan dikenakan pajak sesuai tarif pajak penghasilan reguler Anda. Cara Anda menghitung dan melaporkan penghasilan ini (Schedule E vs. Schedule C) bergantung pada model bisnis Anda (akan dijelaskan lebih lanjut nanti).
2. Pajak Wirausaha (Jaminan Sosial dan Medicare)
Jika aktivitas hosting Anda mulai terlihat lebih seperti bisnis penuh—artinya Anda menyediakan "layanan substansial" yang melampaui sekadar penyediaan tempat tinggal dasar (misalnya, pembersihan harian, menyediakan makanan seperti Tempat Tidur dan Sarapan, atau menawarkan layanan concierge)—IRS dapat menganggap Anda sebagai pekerja mandiri. Jika demikian, penghasilan Anda akan dikenakan Pajak Wirausaha sebesar 15,3% (12,4% untuk Jaminan Sosial dan 2,9% untuk Medicare). Sebagian besar aktivitas penyewaan jangka pendek yang pasif terhindar dari pajak ini, tetapi operasional aktif bergaya B&B tidak.
3. Pajak Hunian Negara Bagian dan Lokal (Pajak Penginapan/Pariwisata)
Pajak ini sering disebut pajak hotel, pajak wisata, atau pajak penginapan. Pajak ini bersifat lokal, bukan federal, dan tarifnya sangat bervariasi menurut negara bagian, county, dan kota. Anda harus memahami hal ini. Di banyak yurisdiksi, Airbnb secara otomatis memungut dan menyetorkan pajak ini atas nama Anda. Namun, di beberapa wilayah, tanggung jawab tetap berada pada tuan rumah untuk mendaftar, memungut, dan mengirimkan pembayaran kepada pemerintah daerah. Selalu periksa peraturan setempat untuk menghindari sanksi.
Peran Airbnb dalam Pemungutan dan Pelaporan Pajak
Anda bertanggung jawab untuk membayar pajak Anda, tetapi Airbnb, sebagai pemroses pembayaran, memiliki kewajiban pelaporan tertentu yang diwajibkan oleh otoritas pajak.
Penerbitan Formulir Pajak (1099)
Airbnb diwajibkan untuk menerbitkan formulir pajak tertentu kepada Anda jika Anda memenuhi ambang batas penghasilan dan transaksi tertentu. Formulir paling umum yang akan Anda terima adalah Formulir 1099-K.
- Formulir 1099-K: Formulir ini melaporkan jumlah bruto pembayaran yang Anda terima dari tamu melalui platform Airbnb. Penting untuk diingat bahwa angka ini adalah penghasilan Anda sebelum Airbnb memotong biaya layanan atau komisinya. Ambang batas IRS untuk formulir ini telah menjadi sumber kebingungan dan mengalami perubahan dalam beberapa tahun terakhir. Tuan rumah sebaiknya selalu memeriksa panduan terbaru dari IRS dan platform untuk memahami kapan mereka seharusnya menerima formulir ini.
- Formulir W-9: Saat mendaftar, Anda harus mengisi formulir W-9 dengan Nomor Identifikasi Wajib Pajak (TIN) Anda. Jika Anda gagal melakukannya, Airbnb secara hukum wajib mulai melakukan backup withholding—saat ini 24%—dari pembayaran Anda dan menyetorkannya ke IRS. Mengajukan W-9 akan mencegah pemotongan ini.
Poin Penting: Menerima Formulir 1099-K berarti IRS sudah mengetahui penghasilan tersebut. Jika Anda tidak menerimanya, itu tidak berarti penghasilan itu bebas pajak. Anda tetap harus melacak dan melaporkan semua penghasilan Anda, termasuk yang berada di bawah ambang batas pelaporan. Gunakan Ringkasan Akhir Tahun yang disediakan Airbnb sebagai sumber dokumentasi utama Anda.
Pengurangan dan Biaya yang Dapat Anda Klaim
Salah satu keuntungan menjadi tuan rumah di Airbnb adalah banyak biaya terkait yang dapat dikurangkan dari pajak. Mengklaim pengurangan yang sah dapat secara signifikan mengurangi penghasilan Airbnb kena pajak Anda.
Biaya yang umumnya dapat dikurangkan meliputi:
- Layanan pembersihan dan laundry
- Bunga hipotek atau pembayaran sewa
- Tagihan utilitas seperti listrik, air, dan internet
- Biaya perbaikan dan pemeliharaan
- Biaya layanan yang dibebankan oleh Airbnb
- Premi asuransi rumah
- Penyusutan furnitur dan peralatan yang digunakan untuk tamu
Kuncinya adalah dokumentasi. Simpan semua faktur, kuitansi, dan catatan digital untuk setiap biaya yang terkait dengan aktivitas hosting Anda. Otoritas pajak dapat meminta bukti saat audit, dan pencatatan yang baik membantu membenarkan pengurangan yang Anda klaim.
Jika Anda hanya menyewakan sebagian dari rumah Anda, Anda dapat mengurangkan bagian biaya secara proporsional. Misalnya, jika 25% rumah Anda disewakan melalui Airbnb, Anda dapat mengurangkan 25% dari biaya utilitas dan pemeliharaan Anda.
Cara Melaporkan Penghasilan Airbnb pada SPT Pajak Anda
Keputusan terpenting dalam melaporkan penghasilan Airbnb Anda adalah menentukan sifat aktivitas Anda: apakah ini investasi pasif atau bisnis aktif? Pilihan ini menentukan formulir pajak mana yang Anda gunakan.
Opsi 1: Schedule E – Supplemental Income and Loss (Investor Pasif)
- Paling cocok untuk: Tuan rumah yang memperlakukan properti seperti penyewaan tradisional. Mereka menyediakan layanan pemeliharaan dasar dan pembersihan di antara masa inap, tetapi menawarkan sedikit keterlibatan aktif (misalnya, Check-in Mandiri, tanpa layanan di lokasi).
- Hasil: Penghasilan diklasifikasikan sebagai penghasilan sewa pasif. Ini umumnya merupakan opsi yang lebih disukai karena penghasilan tersebut tidak dikenakan Pajak Wirausaha.
Opsi 2: Schedule C – Profit or Loss from Business (Pemilik Usaha Aktif)
- Paling cocok untuk: Tuan rumah yang menyediakan layanan substansial, sehingga mengubah penyewaan mereka menjadi bisnis hospitality yang sesungguhnya (misalnya, menyediakan Housekeeping harian, layanan concierge, atau sarapan lengkap).
- Hasil: Penghasilan diklasifikasikan sebagai penghasilan bisnis. Penghasilan ini dikenakan Pajak Wirausaha sebesar 15,3%, tetapi memungkinkan Anda mengklaim lebih banyak jenis pengurangan bisnis dan berpotensi memenuhi syarat untuk pengurangan Qualified Business Income (QBI).
Berkonsultasi dengan profesional pajak dapat membantu Anda menavigasi batas tipis antara penyewaan pasif dan bisnis aktif untuk memastikan Anda melapor dengan benar dan secara legal meminimalkan beban pajak Anda.
Tuan Rumah Airbnb Internasional: Hal yang Perlu Anda Ketahui
Jika Anda adalah non-residen AS yang menjadi tuan rumah untuk properti yang berlokasi di Amerika Serikat, atau residen AS yang menjadi tuan rumah di luar negeri, aturan pajaknya berubah secara signifikan.
Tuan Rumah Non-AS dengan Properti di AS
Penghasilan sewa Anda dianggap sebagai "effectively connected income" dengan perdagangan atau bisnis di AS dan dikenakan pajak AS. Secara umum, Anda diwajibkan untuk mengajukan Formulir 1040-NR (SPT Pajak Penghasilan Alien Nonresiden AS) dan melaporkan penghasilan serta pengeluaran Anda. Jika Anda tidak memberikan formulir pajak yang diperlukan (seperti W-8BEN atau W-8ECI), Airbnb kemungkinan akan memotong 30% tetap dari penghasilan Anda. Anda sebaiknya memeriksa apakah ada perjanjian pajak antara negara asal Anda dan AS, karena hal ini dapat menurunkan tarif pajak Anda.
Tuan Rumah AS dengan Properti di Luar Negeri
Jika Anda adalah warga negara atau residen AS yang memperoleh penghasilan Airbnb dari properti di luar AS, Anda harus melaporkan penghasilan tersebut pada SPT pajak AS Anda. Anda mungkin dapat mengklaim Foreign Tax Credit atas pajak penghasilan apa pun yang Anda bayarkan kepada pemerintah asing, sehingga mencegah pajak berganda.
Kesimpulan
Kewajiban untuk membayar pajak Airbnb sudah jelas, tetapi jalur kepatuhannya juga menawarkan peluang penghematan yang signifikan. Setiap tuan rumah sebaiknya menerapkan pencatatan yang teliti, memahami dengan jelas perbedaan antara penghasilan pasif (Schedule E) dan aktif (Schedule C), serta tidak pernah mengabaikan pengurangan biaya berharga yang tersedia bagi mereka.
Dengan pemahaman yang kuat tentang Aturan 14 Hari, pelacakan biaya yang tepat, dan kejelasan mengenai pajak hunian lokal, Anda dapat memastikan usaha sampingan Anda yang menguntungkan tetap menjadi aktivitas yang memberi hasil finansial dan patuh aturan, tanpa kejutan pajak yang tidak perlu. Jangan biarkan rasa takut terhadap kerumitan pajak menghambat Anda; persiapan adalah kunci untuk memaksimalkan kesuksesan Anda sebagai tuan rumah.
