Pajak Capital Gain atas Penyewaan Liburan Dijelaskan: Cara Pemilik Merencanakan Lebih Awal

Apa Arti Pajak Capital Gain untuk Penyewaan Liburan

Pajak capital gain berlaku ketika Anda menjual aset dengan harga lebih tinggi daripada dasar pajaknya. Untuk penyewaan liburan, aset tersebut biasanya berupa properti real estat yang mungkin digunakan untuk menginap tamu, menginap pemilik, atau keduanya.

Secara sederhana, keuntungan bukan hanya harga jual dikurangi harga beli awal. Perhitungannya biasanya dimulai dari biaya pembelian, lalu disesuaikan dengan perbaikan, depresiasi, biaya penjualan tertentu, dan riwayat penggunaan properti sebelumnya.

Itulah sebabnya pemilik penyewaan liburan perlu merencanakan sebelum menjual. Kalender, riwayat pemesanan, dan catatan pengeluaran semuanya penting.

Artikel ini adalah panduan perencanaan umum bagi pemilik penyewaan liburan di AS. Ini bukan nasihat pajak. Aturan IRS sangat rinci, dan pajak negara bagian dapat menambah lapisan lain, jadi pemilik sebaiknya memastikan perlakuan akhirnya dengan CPA atau penasihat pajak.

Mengapa Penyewaan Liburan Diperlakukan Berbeda

Sebuah penyewaan liburan dapat berada di antara dua kategori. Properti ini bisa berupa rumah liburan pribadi, properti sewa yang menghasilkan pendapatan, atau properti penggunaan campuran.

IRS memiliki aturan khusus untuk unit hunian yang digunakan untuk keperluan pribadi sekaligus sewa. Berdasarkan IRS Topic No. 415, penggunaan pribadi dapat memengaruhi cara pendapatan dan biaya sewa dilaporkan, terutama ketika penggunaan oleh pemilik lebih dari 14 hari atau lebih dari 10% dari hari disewakan dengan nilai sewa wajar.

Klasifikasi itu penting ketika properti dijual. Properti sewa murni biasanya mendapat perlakuan bisnis atau investasi. Rumah liburan pribadi memiliki profil yang berbeda. Properti yang dulu merupakan tempat tinggal utama lalu menjadi penyewaan liburan mungkin memerlukan analisis tambahan.

Pertanyaan perencanaannya bukan hanya "Apakah saya menyewakannya?" tetapi juga "Berapa hari saya menyewakannya, berapa hari saya menggunakannya, dan catatan apa yang membuktikannya?"

Rumus Dasar Capital Gain

Rumus awalnya adalah:

Capital gain = harga jual - dasar yang disesuaikan - biaya penjualan

Dasar yang disesuaikan adalah bagian yang sering diremehkan oleh pemilik. Nilainya bisa meningkat ketika Anda melakukan perbaikan modal, seperti menambahkan dek, mengganti atap, atau merenovasi dapur. Nilainya bisa menurun ketika depresiasi diklaim atau seharusnya diklaim selama masa penggunaan sewa.

Biaya penjualan dapat mencakup komisi broker, biaya penutupan tertentu, pajak pengalihan, dan biaya hukum yang terkait dengan penjualan. Perbaikan biasa, seperti mengganti gagang pintu yang rusak atau mengecat ulang setelah tamu menginap, biasanya tidak meningkatkan dasar dengan cara yang sama seperti perbaikan modal.

Berikut contoh sederhananya. Seorang pemilik membeli kabin seharga $420,000, menambahkan perbaikan sebesar $60,000, lalu menjualnya seharga $650,000 dengan biaya penjualan $40,000. Sebelum depresiasi atau aturan khusus, perkiraan keuntungannya adalah $130,000.

Depresiasi Dapat Mengubah Hasil Pajak

Depresiasi adalah salah satu alasan terbesar mengapa perencanaan pajak penyewaan liburan tidak boleh menunggu hingga minggu penutupan.

Ketika sebuah properti digunakan sebagai sewa, pemilik mungkin dapat mengurangkan depresiasi dari waktu ke waktu. Pengurangan tersebut dapat menurunkan pendapatan sewa kena pajak selama masa kepemilikan, tetapi juga menurunkan dasar yang disesuaikan. Dasar yang lebih rendah dapat meningkatkan keuntungan saat properti dijual.

Mungkin juga ada recapture depresiasi. Artinya, sebagian pengurangan depresiasi sebelumnya dapat dikenai pajak secara berbeda dari sisa capital gain jangka panjang. IRS Publication 527 membahas aturan properti sewa hunian, termasuk konsep depresiasi untuk pemilik properti sewa.

Poin praktisnya sederhana: simpan jadwal depresiasi. Jika Anda berganti akuntan atau mengubah properti dari penggunaan pribadi menjadi penggunaan sewa, jangan berasumsi bahwa perhitungan penjualan bisa dibangun ulang dari ingatan.

Aturan Tempat Tinggal Utama Mungkin Tidak Berlaku Sepenuhnya

Beberapa pemilik bertanya apakah mereka dapat menggunakan pengecualian penjualan rumah saat menjual penyewaan liburan. Jawabannya bergantung pada faktanya.

Pengecualian federal untuk tempat tinggal utama dapat memungkinkan wajib pajak yang memenuhi syarat mengecualikan sebagian keuntungan dari penjualan rumah utama. IRS Publication 523 menjelaskan uji kepemilikan dan penggunaan, termasuk kerangka umum dua dari lima tahun.

Penyewaan liburan tidak otomatis memenuhi syarat hanya karena pemilik pernah tinggal di sana. Jika properti tersebut terutama merupakan properti sewa atau rumah kedua, pengecualian mungkin tidak tersedia. Jika dulu merupakan tempat tinggal utama dan kemudian menjadi properti sewa, pengecualian tersebut mungkin terbatas. Depresiasi yang diambil setelah penggunaan sewa juga dapat memperumit hasilnya.

Ini adalah salah satu area di mana pemilik sebaiknya mendapatkan nasihat pajak sejak awal. Tanggal penjualan, tanggal konversi, dan riwayat penggunaan pribadi semuanya dapat mengubah jawabannya.

Dokumen yang Perlu Dirapikan Sebelum Menjual

Langkah perencanaan terbaik sering kali bersifat administratif. Sebelum memasang properti untuk dijual, kumpulkan dokumen yang menentukan keuntungan dan mendukung posisi pajak Anda.

Mulailah dengan:

• Laporan penutupan pembelian, catatan pembiayaan ulang, dan alokasi awal antara tanah dan bangunan
• Faktur perbaikan modal, izin, catatan kontraktor, dan catatan lingkup sebelum dan sesudah pekerjaan
• Jadwal depresiasi, laporan pendapatan sewa, hari penggunaan pribadi, dan catatan penggunaan sewa wajar
• Dokumen penjualan, komisi broker, pajak pengalihan, biaya hukum, dan biaya penataan atau biaya terkait penjualan
• Catatan pajak negara bagian, pelaporan pajak penginapan lokal, dan dokumen entitas kepemilikan jika berlaku

Pemilik penyewaan liburan yang mengelola beberapa properti sebaiknya menyimpan dokumen-dokumen ini per properti, bukan hanya per tahun. Ketika satu properti dijual, pemilik harus dapat langsung mengambil riwayat pembelian, riwayat perbaikan, riwayat sewa, dan catatan pemesanannya tanpa harus memilah semua listing.

Untuk operator yang mengelola lebih dari satu unit, inilah alasan sistem yang rapi sangat penting. Sistem Manajemen Hotel tidak akan menghitung pajak capital gain Anda, tetapi dapat membantu menjaga catatan operasional yang mungkin dibutuhkan penasihat pajak Anda, seperti tanggal pemesanan, pendapatan saluran, masa inap tamu, dan riwayat okupansi.

Opsi Perencanaan untuk Didiskusikan dengan Penasihat Pajak

Tidak ada satu strategi pajak yang cocok untuk setiap pemilik penyewaan liburan. Jalur yang tepat bergantung pada periode kepemilikan, riwayat sewa, penggunaan oleh pemilik, depresiasi, pajak negara bagian, dan apakah pemilik berencana membeli properti investasi lain.

Topik perencanaan yang umum meliputi:

• Menentukan waktu penjualan setelah meninjau periode kepemilikan, proyeksi keuntungan, dan eksposur pajak negara bagian
• Memisahkan perbaikan biasa dari perbaikan modal dalam catatan Anda sebelum properti dipasarkan
• Meninjau apakah ada pengecualian tempat tinggal utama yang tersedia dan bagaimana penggunaan sewa memengaruhinya
• Mengevaluasi apakah pertukaran sejenis 1031 dapat berlaku untuk properti real estat yang dimiliki untuk investasi atau penggunaan bisnis
• Memperkirakan kas yang dibutuhkan saat penutupan untuk pajak federal, pajak negara bagian, pelunasan pinjaman, dan rencana properti pengganti

Untuk perencanaan 1031, waktunya sangat ketat. IRS mencatat bahwa pertukaran sejenis melibatkan properti real estat yang dimiliki untuk penggunaan bisnis atau investasi, dan pemilik harus mengikuti tenggat identifikasi dan pertukaran tertentu. Tinjau panduan IRS tentang pertukaran sejenis, lalu berbicaralah dengan perantara berkualifikasi dan penasihat pajak sebelum menandatangani kontrak penjualan.

Riwayat penggunaan dan niat kepemilikan sangat penting.

FAQ

Apakah Anda harus membayar pajak capital gain atas penyewaan liburan?

Anda mungkin harus membayar pajak capital gain jika menjual penyewaan liburan dengan harga lebih tinggi daripada dasar yang telah disesuaikan setelah memperhitungkan biaya penjualan dan penyesuaian lainnya. Penggunaan sewa, depresiasi, perbaikan, dan penggunaan pribadi semuanya dapat memengaruhi hasil akhirnya.

Apakah penyewaan liburan memenuhi syarat untuk pengecualian tempat tinggal utama?

Kadang-kadang, tetapi tidak otomatis. Pemilik umumnya perlu memenuhi aturan kepemilikan dan penggunaan untuk rumah utama. Penggunaan sewa, penggunaan yang tidak memenuhi syarat, dan depresiasi dapat membatasi atau memperumit pengecualian tersebut, jadi hal ini sebaiknya ditinjau bersama penasihat pajak.

Apakah depresiasi meningkatkan pajak capital gain?

Depresiasi dapat menurunkan dasar yang disesuaikan, yang dapat meningkatkan keuntungan saat penjualan. Depresiasi sebelumnya juga dapat dikenai aturan recapture depresiasi. Pemilik sebaiknya menyimpan jadwal depresiasi dan meninjaunya sebelum menjual.

Bisakah saya menggunakan pertukaran 1031 untuk penyewaan liburan?

Mungkin, jika properti tersebut dimiliki untuk investasi atau penggunaan bisnis dan semua aturan pertukaran dipatuhi. Penggunaan liburan pribadi dapat menimbulkan masalah. Pemilik sebaiknya berbicara dengan penasihat pajak dan perantara berkualifikasi sebelum mengandalkan pertukaran 1031.

Catatan apa yang harus disimpan pemilik penyewaan liburan sebelum menjual?

Simpan catatan pembelian, faktur perbaikan, jadwal depresiasi, laporan pendapatan sewa, catatan penggunaan pribadi, dokumen penjualan, dan pelaporan pajak negara bagian. Pemesanan dan laporan okupansi dari PMS Anda dapat membantu mendukung riwayat sewa yang dibutuhkan penasihat Anda.