1. Les frais Airbnb à la charge de l’hôte déduisent l’intégralité des frais de service du versement de l’hôte. De nombreux hôtes soumis à cette structure paient environ 15,5 %, bien qu’Airbnb précise que les taux peuvent varier selon le type d’annonce et le marché.
2. Pour conserver le même versement net, divisez votre versement cible par 0,845. Un hôte qui souhaite conserver 200 $ après des frais de 15,5 % doit facturer environ 237 $.
3. N’augmentez pas toutes les dates d’un pourcentage fixe. Ajustez séparément les tarifs de base, les remises, les frais de ménage et les prix saisonniers.
4. Pour les hôtels et les hôtes multi-établissements, le véritable objectif est l’ADR net par canal, et non simplement un tarif de nuit Airbnb plus élevé.
Que sont les frais Airbnb à la charge de l’hôte ?
Les frais Airbnb à la charge de l’hôte correspondent à la structure à frais uniques d’Airbnb. Au lieu de répartir les frais de service entre l’hôte et le voyageur, Airbnb déduit l’intégralité des frais de service du versement de l’hôte. Le voyageur voit un prix total plus clair, et l’hôte reçoit le montant de la réservation moins les frais de service d’Airbnb.
Le centre d’aide d’Airbnb décrit deux modèles de frais de service pour les séjours : les frais partagés et les frais uniques. Dans le modèle à frais uniques, l’intégralité des frais de service est déduite du versement de l’hôte. Airbnb indique que la plupart des hôtes soumis à cette structure paient 15,5 %, tandis que les autres paient généralement entre 14 % et 16 %. Les annonces d’hospitalité traditionnelles, les hôtes utilisant un logiciel de gestion immobilière et les hôtes utilisant un logiciel de gestion de canaux peuvent être tenus de l’utiliser.
C’est pourquoi de nombreux hôtes parlent des « 15 % de frais Airbnb à la charge de l’hôte », même si 15,5 % est souvent le chiffre réel en pratique. Si votre tarif public de chambre reste identique, votre versement diminue. Pour protéger votre marge, ajustez vos tarifs en fonction du revenu net, et non à l’intuition.
La formule pour couvrir les frais
L’erreur la plus courante consiste à ajouter 15 % à l’ancien tarif de chambre. Cela s’en approche, mais ne protège pas totalement le même versement, car les frais sont calculés sur le nouveau prix.
Utilisez cette formule :
Nouveau tarif Airbnb = versement net cible / (1 - frais à la charge de l’hôte)
Avec des frais de 15,5 % à la charge de l’hôte, l’hôte conserve 84,5 % du prix affiché. Le raccourci est donc :
Versement net cible / 0,845
Si vous souhaitez conserver 200 $ après des frais de 15,5 %, le tarif correct est d’environ 237 $. Si vous ajoutez simplement 15 % à 200 $, vous facturez 230 $ et conservez 194,35 $. Sur 100 nuits réservées, ce petit écart représente 565 $ de revenu perdu.
Protégez l’ADR net, pas seulement le tarif de nuit
Avant de modifier vos tarifs Airbnb, déterminez quel indicateur vous souhaitez protéger. Pour la plupart des exploitants, le bon indicateur est l’ADR net : le revenu par nuit conservé après déduction des frais de plateforme.
Un tarif public Airbnb n’est pas équivalent au revenu net. Les voyageurs peuvent voir un tarif de nuit, des frais de ménage, des taxes et des remises. Airbnb déduit ensuite les frais de service de l’hôte du sous-total de la réservation. Si vous ne regardez que le tarif de nuit, vous pouvez ne pas voir où la marge évolue réellement.
Par exemple, un studio avec un tarif de nuit de 180 $, des frais de ménage de 60 $, une remise hebdomadaire de 10 % et des frais de 15,5 % à la charge de l’hôte ne générera pas le même revenu net pour toutes les durées de séjour. Une hausse de tarif qui protège un séjour de deux nuits peut rester insuffisante pour protéger un séjour d’une semaine.
Calculez le versement par type de séjour : courts séjours, séjours standards, séjours hebdomadaires et séjours mensuels. Les courts séjours dépendent davantage de la récupération des frais de ménage. Les séjours hebdomadaires dépendent davantage de la structure de remise. Les dates de forte demande peuvent supporter un prix affiché plus élevé que les jours de semaine en basse ou moyenne saison.
Comment ajuster les tarifs de chambre Airbnb
Commencez par le versement requis pour chaque annonce ou type de chambre. Si une chambre doit générer 170 $ nets par nuit, utilisez 170 $ comme objectif. Avec des frais de 15,5 % à la charge de l’hôte, le tarif est :
170 $ / 0,845 = 201,18 $
Vous pouvez l’afficher à 201 $, 205 $ ou 199 $ selon votre marché. Les annonces premium fonctionnent souvent bien avec des chiffres ronds. Les annonces urbaines très concurrentielles peuvent mieux convertir avec des prix en xx9.
N’intégrez pas tout l’ajustement dans les frais de ménage. Les voyageurs comparent le prix total du séjour, et des frais de ménage élevés peuvent nuire plus rapidement à la conversion qu’un tarif de nuit légèrement plus élevé. Gardez les frais de ménage alignés sur le coût réel du ménage, puis ajustez le tarif de base pour protéger l’ADR net.
Réexaminez les remises après avoir défini le nouveau tarif de base. Une remise hebdomadaire de 15 % qui avait du sens avec des frais hôte plus faibles peut être trop généreuse avec le modèle à frais à la charge de l’hôte. Si les longs séjours génèrent un revenu net insuffisant, réduisez la remise avant d’augmenter tous les tarifs publics.
Faut-il augmenter les prix de 15 % ou de 18 % ?
Cela dépend de ce que vous cherchez à préserver.
Si vous payiez auparavant 3 % de frais hôte sur un tarif de 200 $, votre ancien versement était d’environ 194 $. Avec des frais de 15,5 % à la charge de l’hôte, le même tarif de 200 $ ne rapporte plus que 169 $. Pour conserver l’ancien versement de 194 $, le nouveau tarif doit être d’environ 230 $. Cela représente une hausse d’environ 15 % par rapport à l’ancien prix affiché.
Si vous souhaitez conserver un versement net complet de 200 $, le nouveau tarif doit être d’environ 237 $. Cela représente une hausse de 18,34 % par rapport à 200 $.
La plupart des hôtes devraient d’abord protéger l’ancien versement, puis utiliser une tarification basée sur la demande pour récupérer de la marge supplémentaire lorsque le marché le permet. Une hausse uniforme de 18 % peut fonctionner en haute saison, mais elle peut réduire les réservations sur les jours de semaine plus faibles.
Après le changement, surveillez les impressions dans les résultats de recherche, le taux de clics, la conversion des réservations et le taux d’occupation. Si les impressions restent stables mais que les réservations baissent, le prix peut être trop élevé pour ces dates.
Ce que les hôtes multi-établissements doivent faire différemment
Les hôtels, appartements avec services, Chambres d'hôtes et hôtes professionnels devraient considérer les frais Airbnb à la charge de l’hôte comme un enjeu de rentabilité par canal, et non uniquement comme une question de tarification au niveau de l’annonce.
Airbnb peut toujours valoir ces frais s’il vous apporte des voyageurs que vous n’atteignez pas via Booking.com, Expedia ou la réservation directe. Mais après déduction des frais à la charge de l’hôte, l’économie d’Airbnb peut se rapprocher d’une commission de type Booking.com. Comparez les canaux selon l’ADR net, la contribution à l’occupation, le comportement d’annulation, la durée de séjour et la charge de travail.
Un canal avec un ADR net légèrement inférieur peut malgré tout être rentable s’il apporte des séjours plus longs et moins d’annulations. Un canal à forte occupation peut être moins attractif s’il remplit les dates de pointe avec une faible marge.
La gestion manuelle des tarifs rend cela risqué. Si vous mettez à jour Airbnb mais oubliez Booking.com, Expedia ou votre moteur de réservation directe, vous risquez de créer des écarts tarifaires ou des conflits d’inventaire.
Smart Order aide les opérateurs à gérer cela depuis un tableau de bord unique. Lorsqu’une réservation Airbnb arrive, la disponibilité se ferme sur tous les canaux connectés, les revenus alimentent les rapports, et l’équipe peut comparer les revenus nets Airbnb aux réservations directes et OTA.
Gérez les tarifs Airbnb avec une vision claire du revenu net
Smart Order connecte les réservations Airbnb, la disponibilité des canaux et les rapports de revenus afin que vous puissiez ajuster vos tarifs selon le versement que vous conservez réellement.
Exemple pratique
Imaginons qu’un Hôtel boutique affiche une chambre queen à 160 $ par nuit. Avec l’ancien modèle de frais partagés et 3 % de frais hôte, le versement était d’environ 155,20 $. Avec des frais de 15,5 % à la charge de l’hôte, le même tarif ne rapporte plus que 135,20 $.
Pour conserver l’ancien versement :
155,20 $ / 0,845 = 183,67 $
L’établissement peut fixer le nouveau tarif Airbnb à 185 $. Cela protège à peu près le même versement tout en gardant un prix lisible. Il doit toutefois encore varier selon la demande : les week-ends peuvent supporter 189 $ ou 195 $, tandis que les jours de semaine plus calmes peuvent nécessiter 179 $.
L’objectif n’est pas de trouver un tarif parfait unique. L’objectif est de mettre en place une structure tarifaire qui protège le versement sur différentes durées de séjour et différentes périodes de demande.
FAQ
Quel est le pourcentage des frais Airbnb à la charge de l’hôte ?
Airbnb indique que la plupart des hôtes soumis à la structure à frais uniques paient 15,5 %, tandis que les autres paient généralement entre 14 % et 16 %. Le taux exact peut varier selon le type d’annonce, l’emplacement et la configuration.
Comment calculer le tarif nécessaire pour couvrir 15,5 % de frais Airbnb ?
Divisez votre versement cible par 0,845. Si vous souhaitez conserver 200 $ après les frais à la charge de l’hôte, le tarif est de 200 $ / 0,845 = 236,69 $.
Les frais à la charge de l’hôte s’appliquent-ils aux frais de ménage ?
Airbnb indique que les frais de service sont calculés en pourcentage du prix par nuit et des frais facturés par l’hôte, hors frais de service voyageur et taxes. Les hôtes doivent calculer le sous-total complet de la réservation, et non seulement le tarif de nuit.
Airbnb vaut-il encore le coup avec les frais à la charge de l’hôte ?
Oui, si Airbnb vous apporte une demande que vous ne capteriez pas autrement et si le versement net convient à votre établissement. Comparez Airbnb à Booking.com, Expedia et aux réservations directes en utilisant le revenu net plutôt que la valeur brute des réservations.
Comment gérer les tarifs Airbnb sur plusieurs canaux ?
Utilisez un Système de Gestion Hôtelière ou un Gestionnaire de canaux qui maintient la disponibilité et les tarifs synchronisés. Smart Order connecte les réservations Airbnb, les canaux OTA, les réservations directes et les rapports afin que les opérateurs puissent ajuster les prix avec des données à jour.
