1. La commissione host-only di Airbnb detrae l’intera commissione di servizio dal pagamento destinato all’host. Molti host con questa struttura pagano circa il 15,5%, anche se Airbnb precisa che le tariffe possono variare in base al tipo di annuncio e al mercato.
2. Per mantenere lo stesso pagamento netto, dividi l’importo netto desiderato per 0,845. Un host che vuole mantenere 200 $ dopo una commissione del 15,5% deve applicare una tariffa di circa 237 $.
3. Non aumentare tutte le date con un’unica percentuale fissa. Adegua separatamente tariffe base, sconti, spese di pulizia e prezzi stagionali.
4. Per hotel e host con più strutture, il vero obiettivo è l’ADR netto per canale, non semplicemente una tariffa notturna più alta su Airbnb.
Cos’è la commissione host-only di Airbnb?
La commissione host-only di Airbnb è la struttura a commissione unica di Airbnb. Invece di suddividere la commissione di servizio tra host e ospite, Airbnb detrae l’intera commissione di servizio dal pagamento dell’host. L’ospite vede un prezzo finale più chiaro e l’host riceve l’importo della prenotazione meno la commissione di servizio di Airbnb.
Il Centro Assistenza di Airbnb descrive due modelli di commissione di servizio per i soggiorni: commissione condivisa e commissione unica. Nel modello a commissione unica, l’intera commissione di servizio viene detratta dal pagamento dell’host. Airbnb afferma che la maggior parte degli host con questa struttura paga il 15,5%, mentre i restanti host pagano in genere dal 14% al 16%. Gli annunci dell’ospitalità tradizionale, gli host che utilizzano un software di gestione delle strutture e gli host che utilizzano un software di gestione dei canali potrebbero essere tenuti a usarla.
Ecco perché molti host la chiamano "commissione host-only Airbnb del 15%", anche se nella pratica il valore è spesso del 15,5%. Se la tua tariffa camera pubblica rimane invariata, il tuo pagamento diminuisce. Per proteggere il margine, adegua le tariffe in base al ricavo netto, non a stime approssimative.
La formula per coprire la commissione
L’errore più comune è aggiungere il 15% alla vecchia tariffa camera. Il risultato si avvicina, ma non protegge completamente lo stesso pagamento perché la commissione viene calcolata sul nuovo prezzo.
Usa questa formula:
Nuova tariffa Airbnb = pagamento netto target / (1 - commissione host-only)
Con una commissione host-only del 15,5%, l’host trattiene l’84,5% del prezzo pubblicato. Quindi la scorciatoia è:
Pagamento netto target / 0,845
Se vuoi trattenere 200 $ dopo una commissione del 15,5%, la tariffa corretta è di circa 237 $. Se aggiungi semplicemente il 15% a 200 $, applichi una tariffa di 230 $ e trattieni 194,35 $. Su 100 notti prenotate, questa piccola differenza diventa 565 $ di ricavi persi.
Proteggi l’ADR netto, non solo la tariffa notturna
Prima di modificare le tariffe Airbnb, decidi quale valore vuoi proteggere. Per la maggior parte degli operatori, il valore corretto è l’ADR netto ADR: il ricavo per notte trattenuto dopo le commissioni della piattaforma.
Una tariffa pubblica su Airbnb non coincide con il ricavo netto. Gli ospiti possono vedere una tariffa notturna, una spesa di pulizia, tasse e sconti. Airbnb detrae poi la commissione di servizio dell’host dal subtotale della prenotazione. Se guardi solo la tariffa notturna, potresti non accorgerti di dove il margine sta realmente cambiando.
Per esempio, un monolocale con una tariffa notturna di 180 $, una spesa di pulizia di 60 $, uno sconto settimanale del 10% e una commissione host-only del 15,5% non genererà lo stesso netto per ogni durata di soggiorno. Un aumento della tariffa che protegge un soggiorno di due notti potrebbe comunque non proteggere abbastanza un soggiorno settimanale.
Calcola il pagamento per tipologia di soggiorno: soggiorni brevi, soggiorni standard, soggiorni settimanali e soggiorni mensili. I soggiorni brevi dipendono maggiormente dal recupero dei costi di pulizia. I soggiorni settimanali dipendono maggiormente dalla struttura degli sconti. Le date di alta stagione possono sostenere un prezzo visibile più alto rispetto ai giorni feriali della bassa stagione intermedia.
Come adeguare le tariffe delle camere su Airbnb
Inizia dal pagamento richiesto per ogni annuncio o tipologia di camera. Se una camera deve generare un netto di 170 $ a notte, usa 170 $ come obiettivo. Con una commissione host-only del 15,5%, la tariffa è:
170 $ / 0,845 = 201,18 $
Puoi mostrare questa tariffa come 201 $, 205 $ o 199 $, a seconda del tuo mercato. Gli annunci premium spesso funzionano bene con cifre tonde. Gli annunci urbani competitivi possono convertire meglio con prezzi che terminano in 9.
Non nascondere l’intero adeguamento nella spesa di pulizia. Gli ospiti confrontano il prezzo totale del viaggio, e una spesa di pulizia elevata può penalizzare la conversione più rapidamente di una tariffa notturna leggermente più alta. Mantieni le spese di pulizia allineate al costo reale delle pulizie, poi adegua la tariffa base per proteggere l’ADR netto.
Rivedi gli sconti dopo aver impostato la nuova tariffa base. Uno sconto settimanale del 15% che aveva senso con una commissione host più bassa potrebbe essere troppo generoso nel modello host-only. Se i soggiorni lunghi non generano abbastanza netto, riduci lo sconto prima di aumentare ogni tariffa pubblica.
Conviene aumentare i prezzi del 15% o del 18%?
Dipende da ciò che stai cercando di preservare.
Se in precedenza pagavi una commissione host del 3% su una tariffa di 200 $, il tuo vecchio pagamento era di circa 194 $. Con una commissione host-only del 15,5%, la stessa tariffa di 200 $ genera 169 $. Per mantenere il precedente pagamento di 194 $, la nuova tariffa deve essere di circa 230 $. Si tratta di un aumento di circa il 15% rispetto al vecchio prezzo mostrato.
Se vuoi mantenere un pagamento netto pieno di 200 $, la nuova tariffa deve essere di circa 237 $. Si tratta di un aumento del 18,34% rispetto a 200 $.
La maggior parte degli host dovrebbe prima proteggere il vecchio pagamento, poi usare una strategia di prezzo basata sulla domanda per recuperare margine aggiuntivo dove il mercato lo consente. Un aumento fisso del 18% può funzionare in alta stagione, ma potrebbe ridurre le prenotazioni nei giorni feriali più deboli.
Dopo la modifica, monitora impressioni di ricerca, click-through rate, conversione delle prenotazioni e occupazione. Se le impressioni restano stabili ma le prenotazioni calano, il prezzo potrebbe essere troppo alto per quelle date.
Cosa dovrebbero fare diversamente gli host con più strutture
Hotel, appartamenti serviti, B&B e host professionali dovrebbero considerare la commissione host-only di Airbnb come una questione di redditività del canale, non solo come un problema di prezzo a livello di annuncio.
Airbnb può comunque valere la commissione se porta ospiti che non raggiungi tramite Booking.com, Expedia o prenotazione diretta. Ma dopo la commissione host-only, l’economia di Airbnb può assomigliare di più a una commissione in stile Booking.com. Confronta i canali in base ad ADR netto, contributo all’occupazione, comportamento delle cancellazioni, durata del soggiorno e carico di lavoro.
Un canale con ADR netto leggermente più basso può comunque essere redditizio se porta soggiorni più lunghi e meno cancellazioni. Un canale ad alta occupazione può essere meno interessante se riempie le date di punta con margini bassi.
La gestione manuale delle tariffe rende tutto questo rischioso. Se aggiorni Airbnb ma dimentichi Booking.com, Expedia o il tuo Motore di Prenotazione diretto, potresti creare differenze di prezzo o conflitti di inventario.
Smart Order aiuta gli operatori a gestire tutto da un’unica dashboard. Quando arriva una Prenotazione Airbnb, la Disponibilità si chiude su tutti i canali collegati, i ricavi confluiscono nei report e il team può confrontare il ricavo netto di Airbnb con le prenotazioni dirette e OTA.
Gestisci le tariffe Airbnb con il ricavo netto sempre sotto controllo
Smart Order collega le prenotazioni Airbnb, la disponibilità dei canali e il reporting dei ricavi, così puoi adeguare le tariffe in base al pagamento che trattieni davvero.
Esempio pratico
Immagina che una struttura boutique pubblichi una camera queen a 160 $ per notte. Nel vecchio modello a commissione condivisa con una commissione host del 3%, il pagamento era di circa 155,20 $. Con una commissione host-only del 15,5%, la stessa tariffa genera 135,20 $.
Per mantenere il vecchio pagamento:
155,20 $ / 0,845 = 183,67 $
La struttura potrebbe impostare la nuova tariffa Airbnb a 185 $. In questo modo protegge più o meno lo stesso pagamento mantenendo il prezzo facile da leggere. Dovrebbe comunque variare in base alla domanda: i weekend possono sostenere 189 $ o 195 $, mentre i giorni feriali più deboli potrebbero richiedere 179 $.
L’obiettivo non è una tariffa perfetta unica. L’obiettivo è una struttura tariffaria che protegga il pagamento su diverse durate di soggiorno e in diversi periodi di domanda.
FAQ
Qual è la percentuale della commissione host-only di Airbnb?
Airbnb afferma che la maggior parte degli host nella struttura a commissione unica paga il 15,5%, mentre i restanti host pagano in genere dal 14% al 16%. La tariffa esatta può variare in base al tipo di annuncio, alla posizione e alla configurazione.
Come calcolo la tariffa necessaria per coprire una commissione Airbnb del 15,5%?
Dividi il pagamento target per 0,845. Se vuoi trattenere 200 $ dopo la commissione host-only, la tariffa è 200 $ / 0,845 = 236,69 $.
La commissione host-only si applica anche alle spese di pulizia?
Airbnb afferma che le commissioni di servizio vengono calcolate come percentuale del prezzo per notte e delle commissioni addebitate dall’host, escluse le commissioni di servizio per gli ospiti e le tasse. Gli host dovrebbero calcolare l’intero subtotale della prenotazione, non solo la tariffa notturna.
Airbnb vale ancora la pena con la commissione host-only?
Sì, se Airbnb porta domanda che altrimenti non intercetteresti e se il pagamento netto funziona per la tua struttura. Valuta Airbnb rispetto a Booking.com, Expedia e alle prenotazioni dirette usando il ricavo netto invece del valore lordo della prenotazione.
Come posso gestire le tariffe Airbnb su più canali?
Usa un Sistema di Gestione Alberghiera o un Gestore Canali che mantenga sincronizzate disponibilità e tariffe. Smart Order collega le prenotazioni Airbnb, i canali OTA, le prenotazioni dirette e i report, così gli operatori possono adeguare i prezzi con dati sempre aggiornati.
