เชี่ยวชาญกลยุทธ์การกำหนดราคา Airbnb ของคุณ: เพิ่มการจองและรายได้

ตั้งราคา Airbnb ให้ถูกต้องใช่ไหม? นั่นคือความแตกต่างระหว่างปฏิทินการจองที่เต็มแล้วกับคืนที่ว่าง เจ้าของที่พักหลายคนมักประสบปัญหานี้ คิดค่าบริการแพงเกินไป แขกเลยมองหาที่พักอื่น คิดค่าบริการน้อยเกินไป คุณก็เสียเงินเปล่า ปรับราคาให้ถูกต้อง แล้วคุณจะเห็นยอดจองเพิ่มขึ้นและรับรายได้มากขึ้น มาดูวิธีตั้งราคาที่ชาญฉลาดสำหรับที่พักของคุณกันดีกว่า

ทำความเข้าใจเกี่ยวกับราคา Airbnb

การกำหนดกลยุทธ์การตั้งราคา Airbnb ให้มีประสิทธิภาพ สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจปัจจัยหลักๆ ที่ส่งผลต่อราคาของคุณ

ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อราคา Airbnb

1. ช่วงเวลาของปีสำคัญ: คิดค่าบริการแพงขึ้นเมื่อทุกคนอยากไป เมืองเล่นสกี? ฤดูหนาว = ราคาที่สูงขึ้น ฤดูร้อน? เดือนที่เงียบสงบ = ราคาที่ต่ำลง
2. มีอะไรเกิดขึ้นบ้างในบริเวณใกล้เคียง: เทศกาล คอนเสิร์ต หรือกีฬาใหญ่ๆ ในท้องถิ่น? นั่นหมายความว่ามีผู้เข้าชมมากขึ้น ผู้เข้าชมมากขึ้นมักจะหมายความว่าคุณสามารถคิดค่าบริการได้มากขึ้น มีการประชุมใหญ่ในเมือง? ปรับราคา Airbnb ของคุณก่อนที่จะถึงกำหนด
3. ดูว่าคู่แข่งของคุณคิดค่าบริการเท่าไหร่: ลองดูสถานที่ที่คล้ายกันใกล้บ้านคุณ พวกเขากำลังถามอะไรอยู่? นี่ทำให้คุณได้ทบทวนความเป็นจริง แต่อย่าแค่เลียนแบบพวกเขา ลองคิดดูดีๆ: ที่พักของคุณใหญ่กว่าไหม? สวยกว่าไหม? มีวิวดีกว่าไหม? นั่นคือเหตุผลที่ที่พักของคุณอาจมีมูลค่ามากกว่า (หรือบางครั้งก็น้อยกว่า) ให้ความสำคัญกับสิ่งที่ทำให้ที่พักของคุณพิเศษ

ขั้นตอนที่ 1: เลือกระหว่างราคาคงที่และราคาแบบไดนามิก

ขั้นตอนแรกคือการตัดสินใจว่าจะใช้ราคาคงที่หรือราคาแบบไดนามิก ลองวิเคราะห์ด้วยตัวอย่างจากสถานการณ์จริง:

ราคาคงที่

ด้วยกลยุทธ์การกำหนดราคา Airbnb แบบคงที่ คุณกำหนดราคาและยึดตามราคานั้น ตัวอย่างเช่น หากที่พักของคุณมีอัตราพื้นฐาน 150 ดอลลาร์ต่อคืน คุณจะคิดราคาคงที่นั้นอย่างสม่ำเสมอ เว้นแต่คุณจะปรับเปลี่ยนราคาด้วยตนเองสำหรับช่วงเวลาที่เฉพาะเจาะจง

ตัวอย่าง:
บ้านพักตากอากาศริมชายหาดในฟลอริดาอาจคิดราคา 150 ดอลลาร์ต่อคืนในช่วงนอกฤดูกาลท่องเที่ยว และเพิ่มเป็น 250 ดอลลาร์ในช่วงปิดเทอมฤดูใบไม้ผลิ เจ้าของที่พักจะปรับราคาด้วยตนเองสำหรับสัปดาห์ที่เฉพาะเจาะจงตามความต้องการ

ควรใช้ราคาคงที่เมื่อใด:

• หากสถานที่ของคุณมีความต้องการคงที่ตลอดทั้งปี
• เมื่อคุณพอใจกับการปรับราคาด้วยตนเอง
• สำหรับที่พักที่มีรูปแบบการเข้าพักที่สอดคล้องกัน

การกำหนดราคาแบบไดนามิก

กลยุทธ์การกำหนดราคา Airbnb แบบไดนามิกจะปรับราคาของคุณโดยอัตโนมัติตามอัลกอริทึมที่พิจารณาจากความต้องการ ราคาจากคู่แข่ง และข้อมูลการจองที่ผ่านมา แพลตฟอร์มอย่าง PriceLabs จะช่วยให้คุณดำเนินการนี้โดยอัตโนมัติ

ตัวอย่าง:
สมมติว่าคุณกำลังให้เช่าอพาร์ตเมนต์หนึ่งห้องนอนในนิวยอร์ก หากคุณใช้การกำหนดราคาแบบไดนามิก ราคาของคุณอาจเริ่มต้นที่ 200 ดอลลาร์ต่อคืน แต่อาจเพิ่มขึ้นเป็น 350 ดอลลาร์ต่อคืนในช่วงที่มีกิจกรรมท้องถิ่นที่คึกคัก เช่น งานนิวยอร์กมาราธอน หากความต้องการลดลงในช่วงวันธรรมดา ราคาของคุณอาจลดลงเหลือ 180 ดอลลาร์

ควรใช้การกำหนดราคาแบบไดนามิกเมื่อใด:

• หากที่พักของคุณอยู่ในพื้นที่ที่มีการแข่งขันสูงและมีความต้องการที่ผันผวน
• สำหรับเจ้าของที่พักที่ต้องการประหยัดเวลาในการปรับราคาด้วยตนเอง
• เมื่อคุณต้องการใช้ประโยชน์จากความต้องการสูงสุดโดยอัตโนมัติ

ขั้นตอนที่ 2: ใช้ส่วนลดและข้อเสนอพิเศษ

ส่วนลดและข้อเสนอพิเศษสามารถช่วยให้คุณได้รับการจองมากขึ้น โดยเฉพาะในช่วงนอกเวลาเร่งด่วน ต่อไปนี้คือส่วนลดบางประเภทที่ประสบความสำเร็จสำหรับเจ้าของที่พัก Airbnb หลายราย:

ส่วนลดสำหรับผู้จองล่วงหน้า

กระตุ้นให้ผู้เข้าพักที่สนใจจองล่วงหน้าโดยเสนอส่วนลดสำหรับผู้จองล่วงหน้า ตัวอย่างเช่น ส่วนลด 10% สำหรับผู้เข้าพักที่จองล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน จะช่วยให้คุณจองที่พักได้ล่วงหน้า ลดความเสี่ยงในการยกเลิกในนาทีสุดท้าย

ตัวอย่าง:
เจ้าของที่พักที่เสนอบ้านพักริมชายหาดราคา 250 ดอลลาร์สหรัฐต่อคืน สามารถเสนอส่วนลด 10% หากผู้เข้าพักจองล่วงหน้า 30 วัน ราคาใหม่จะอยู่ที่ 225 ดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งยังคงรับประกันว่าคุณจะได้รับกำไรที่ดี แต่ก็ดึงดูดใจผู้เข้าพักที่วางแผนการเดินทางล่วงหน้า

ข้อเสนอนาทีสุดท้าย

หากคุณมีห้องว่างในช่วงไม่กี่วันก่อนการเข้าพักของผู้เข้าพัก ให้เสนอส่วนลดนาทีสุดท้ายเพื่อเติมเต็มช่องว่าง ตัวอย่างเช่น หากที่พักของคุณปกติให้เช่าราคา 150 ดอลลาร์ต่อคืน แต่ยังคงว่างสามวันก่อนเช็คอิน ให้เสนอส่วนลด 15% เพื่อดึงดูดลูกค้าที่จองในนาทีสุดท้าย

ตัวอย่าง:
สำหรับการเข้าพักช่วงสุดสัปดาห์ คุณสามารถลดราคาลงเหลือ 127.50 ดอลลาร์ต่อคืน เพื่อกระตุ้นให้เกิดการจองอย่างรวดเร็ว ในขณะเดียวกันก็ยังได้กำไรจากการจองแบบแจ้งล่วงหน้าน้อย

ส่วนลดรายสัปดาห์และรายเดือน

สำหรับการเข้าพักระยะยาว การเสนอส่วนลดสามารถจูงใจให้ผู้เข้าพักเข้าพักเป็นเวลาหนึ่งสัปดาห์หรือมากกว่านั้นได้ การเสนอส่วนลด 10-15% สำหรับการเข้าพักรายสัปดาห์ และส่วนลดที่มากขึ้น (เช่น 25%) สำหรับการเข้าพักรายเดือน จะช่วยเพิ่มอัตราการเข้าพักสำหรับผู้เข้าพักระยะยาวได้

ตัวอย่าง:
หากปกติคุณคิดค่าบริการ 100 ดอลลาร์ต่อคืน การเสนอส่วนลด 85 ดอลลาร์ต่อคืนสำหรับการจองรายสัปดาห์จะดึงดูดผู้เข้าพักที่วางแผนเข้าพักระยะยาว ในขณะเดียวกันก็มั่นใจได้ว่าคุณจะยังคงมีรายได้ตลอดทั้งสัปดาห์

ขั้นตอนที่ 3: ติดตามราคาของคู่แข่งและปรับเปลี่ยนตามความเหมาะสม

การรับทราบราคาของคู่แข่งเป็นสิ่งสำคัญในการรักษาราคาให้แข่งขันได้ นี่คือวิธีที่คุณสามารถติดตามและปรับราคาของคุณ:

เครื่องมือสำหรับการวิจัยคู่แข่ง

ใช้เครื่องมือจากภายนอกเพื่อวิเคราะห์ราคา อัตราการเข้าพัก และประสิทธิภาพของคู่แข่ง เครื่องมือเหล่านี้จะช่วยให้คุณเข้าใจถึงวิธีการตั้งราคา อัตราการจอง และแนวโน้มการเข้าพักของที่พัก Airbnb อื่นๆ ในพื้นที่ของคุณ

ตัวอย่าง:
ในย่านท่องเที่ยวอย่างซานดิเอโก หากคู่แข่งคิดราคาที่พักที่คล้ายกันอยู่ที่ 250 ดอลลาร์ต่อคืน คุณอาจต้องการตั้งราคาที่พักของคุณในระดับเดียวกัน อย่างไรก็ตาม หากที่พักของคุณมีวิวทิวทัศน์ที่ดีกว่าหรือมีสิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่มเติม คุณสามารถตั้งราคาให้สูงขึ้นเล็กน้อยเพื่อสะท้อนถึงมูลค่านั้น

ใช้การปรับราคาแบบเรียลไทม์

คุณสามารถปรับราคาด้วยตนเองหรือให้เครื่องมือกำหนดราคาแบบไดนามิกทำการปรับราคาให้ ตัวอย่างเช่น ในช่วงเทศกาลท้องถิ่น ความต้องการอาจเพิ่มขึ้น และราคาของคู่แข่งอาจพุ่งสูงถึง 400 ดอลลาร์ต่อคืน ในกรณีเช่นนี้ คุณสามารถปรับราคาให้อยู่ในระดับเดียวกันเพื่อให้แน่ใจว่าคุณจะไม่ขาดทุน

ขั้นตอนที่ 4: วิเคราะห์ข้อมูลและประสิทธิภาพอย่างสม่ำเสมอ

เมื่อคุณกำหนดกลยุทธ์การกำหนดราคา Airbnb ของคุณแล้ว สิ่งสำคัญคือการติดตามประสิทธิภาพ ใช้ข้อมูลที่มีจาก Airbnb และเครื่องมืออื่นๆ ของบุคคลที่สามเพื่อปรับกลยุทธ์ของคุณเมื่อเวลาผ่านไป

ตัวชี้วัดสำคัญที่ต้องติดตาม

• อัตราการเข้าพัก: อัตราการเข้าพักที่ลดลงอาจหมายความว่าราคาของคุณสูงเกินไป ในขณะที่อัตราการเข้าพักที่สูงอย่างต่อเนื่องอาจบ่งชี้ว่าราคาของคุณต่ำเกินไป
• อัตราเฉลี่ยรายวัน (ADR): ติดตามรายได้ต่อคืนของคุณ และเปรียบเทียบกับคู่แข่ง วิธีนี้จะช่วยระบุว่ากลยุทธ์การกำหนดราคาของคุณก้าวร้าวหรืออนุรักษ์นิยมเกินไป
• รายได้ต่อห้องว่าง (RevPAR): ตัวชี้วัดนี้รวมอัตราการเข้าพักและอัตราเฉลี่ยเข้าด้วยกัน ช่วยให้คุณเห็นภาพรวมของประสิทธิภาพการทำงานของคุณได้อย่างชัดเจน

ตัวอย่าง:
หากคุณตั้งราคาอพาร์ตเมนต์ไว้ที่ 200 ดอลลาร์ต่อคืน และอัตราการเข้าพักของคุณอยู่ที่ 40% คุณอาจต้องการปรับราคาลงหรือเสนอโปรโมชั่นพิเศษ ในทางกลับกัน หากคุณจองเต็มในราคา 200 ดอลลาร์ อาจถึงเวลาที่ต้องขึ้นราคาแล้ว

🚫ข้อผิดพลาดทั่วไปที่ควรหลีกเลี่ยง

แม้แต่เจ้าของที่พักที่มีประสบการณ์ก็อาจพลาดได้ หลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดเหล่านี้:

• การตั้งราคาและการลืมราคา: ความต้องการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว หากมีการประกาศกิจกรรมใหม่ ราคาของคุณควรจะสอดคล้องกับความต้องการนั้น
• การเพิกเฉยต่อคู่แข่งในท้องถิ่น: หากที่พักที่คล้ายกันลดราคาลง ผู้เข้าพักจะสังเกตเห็น ตรวจสอบที่พัก Airbnb ที่คล้ายคลึงกัน 3-5 แห่งต่อสัปดาห์
• ค่าธรรมเนียมที่ซับซ้อนเกินไป: ค่าทำความสะอาดที่สูงอาจทำให้ผู้เข้าพักกลัว ตั้งค่าให้สมเหตุสมผลและอธิบายอย่างชัดเจนในประกาศของคุณ

สรุป

การปรับกลยุทธ์การกำหนดราคาของ Airbnb จำเป็นต้องอาศัยการสำรวจอย่างต่อเนื่อง คุณสามารถปรับปรุงอัตราการเข้าพักอาศัยและรายได้โดยการปรับราคาอย่างยืดหยุ่นตามการเปลี่ยนแปลงของตลาด เสนอส่วนลดเมื่อเหมาะสม ทำความเข้าใจราคาของอสังหาริมทรัพย์โดยรอบ และตรวจสอบประสิทธิภาพของคุณอย่างสม่ำเสมอ คุณสามารถลองใช้แผนการกำหนดราคาที่หลากหลายเพื่อดูว่าแบบใดได้ผลดีกว่า และค่อยๆ ค้นหาราคาที่เหมาะสมที่สุด

สภาวะตลาดในแต่ละภูมิภาคแตกต่างกัน และอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งก็มีลักษณะเฉพาะของตัวเอง ตราบใดที่คุณใช้เวลาและพลังงานในการศึกษา ฉันเชื่อว่าคุณจะสามารถค้นพบกลยุทธ์การกำหนดราคาที่เหมาะสมกับอสังหาริมทรัพย์ของคุณมากที่สุดได้