Airbnb 房东单边收费：如何调整房价以覆盖 15% 的费用

什么是 Airbnb 房东单边收费？

Airbnb 房东单边收费是 Airbnb 的单一收费结构。与房东和住客分摊服务费不同，Airbnb 会将全部服务费直接从房东结算款中扣除。住客看到的总价会更简洁，而房东最终收到的则是预订金额扣除 Airbnb 服务费 后的金额。

Airbnb 帮助中心将住宿服务费分为两种模式：分摊收费和单一收费。在单一收费模式下，全部服务费都从房东结算款中扣除。Airbnb 表示，采用这一结构的大多数房东支付 15.5%，其余房东通常支付 14% 到 16%。传统住宿业房源、使用物业管理软件的房东，以及使用渠道管理软件的房东，可能会被要求采用这一模式。

这也是为什么很多房东会将其称为“15% 的 Airbnb 房东单边收费”，尽管在实际操作中 15.5% 往往更常见。如果您的公开房价保持不变，您的结算收入就会下降。要保护利润空间，应基于净收入来调整价格，而不是凭感觉估算。

覆盖这项费用的计算公式

最常见的错误，是在原有房价基础上直接加 15%。这样虽然接近目标，但无法完全保住相同的结算收入，因为这项费用是按照新的价格来计算的。

请使用以下公式：

新的 Airbnb 房价 = 目标净结算收入 / (1 - 房东单边收费比例)

按照 15.5% 的房东单边收费计算，房东最终保留的是标价的 84.5%。因此，可直接使用以下简化公式：

目标净结算收入 / 0.845

如果您希望在扣除 15.5% 费用后仍保留 200 美元，正确房价应为约 237 美元。如果只是简单地在 200 美元上加 15%，房价会变成 230 美元，最终实际保留的只有 194.35 美元。按 100 个已预订间夜计算，这一小小差距就会造成 565 美元的收入损失。

保护净 ADR，而不只是每晚房价

在调整 Airbnb 房价前，先明确您要保护的核心指标是什么。对大多数运营者来说，最关键的是净 ADR：即扣除平台费用后，您每晚实际保留的收入。

Airbnb 公开展示的房价，并不等同于净收入。住客可能会看到每晚房价、清洁费、税费和折扣，而 Airbnb 随后会从预订小计中扣除房东服务费。如果您只看每晚房价，就可能忽略利润空间实际发生变化的环节。

例如，一间单间公寓每晚房价为 180 美元，清洁费 60 美元，周折扣 10%，房东单边收费为 15.5%，那么不同入住时长下的净收入并不会相同。一次能够保护两晚入住收益的调价方案，未必足以保护一周入住的收益。

请按入住类型分别计算结算收入：短住、标准入住、周租和月租。短住更依赖清洁成本回收；周租更受折扣结构影响；旺季日期通常能承受更高的可见价格，而淡季工作日的接受度则可能更低。

如何调整 Airbnb 房价

先为每个房源或房型设定所需结算收入。如果某个房间每晚必须净得 170 美元，就以 170 美元为目标。按照 15.5% 的房东单边收费计算，房价应为：

$170 / 0.845 = $201.18

您可以根据所在市场将其展示为 201 美元、205 美元或 199 美元。高端房源通常适合使用整数价格；而竞争激烈的城市房源，采用 $xx9 这样的定价方式，往往更有助于提升转化。

不要把全部调价幅度都隐藏在清洁费里。住客会比较整趟行程的总价，而过高的清洁费，往往比略高的每晚房价更快拉低转化率。清洁费应尽量与实际清洁成本保持一致，再通过调整基础房价来保护净 ADR。

在设定新的基础房价后，再重新审视折扣策略。原本在较低房东费用下合理的 15% 周折扣，在房东单边收费模式下可能就显得过于优惠。如果长住订单的净收入偏低，应先缩减折扣，而不是直接上调所有公开房价。

房价应该上调 15% 还是 18%？

这取决于您想保住的是什么。

如果您此前在 200 美元房价上支付的是 3% 房东费用，那么原来的结算收入约为 194 美元。在 15.5% 房东单边收费模式下，同样的 200 美元房价最终只会结算 169 美元。若要保住原来 194 美元的结算收入，新房价需设为约 230 美元。这相当于在原展示价格基础上上调约 15%。

如果您希望净结算收入完整保留 200 美元，那么新房价需设为约 237 美元。这比 200 美元上涨了 18.34%。

对大多数房东来说，更稳妥的做法是先保住原有结算收入，再在市场允许的前提下，借助基于需求的定价去进一步恢复利润空间。统一上调 18% 在旺季可能有效，但在需求疲软的工作日，可能会压低预订量。

调整后，请持续观察搜索曝光、点击率、预订转化率和入住率。如果曝光保持稳定但预订量下降，说明这些日期的价格可能偏高。

多房源运营者应如何区别应对

酒店、服务式公寓、民宿以及专业房东，应将 Airbnb 房东单边收费视为渠道盈利能力问题，而不只是单个房源层面的定价问题。

如果 Airbnb 能带来您通过 Booking.com、Expedia 或直订无法覆盖的客源，那么即便有这项费用，它依然可能是值得的。但在房东单边收费之后，Airbnb 的经济效益看起来可能会更接近 Booking.com 式佣金。请从净 ADR、入住贡献、取消行为、入住时长和运营工作量等维度比较各个渠道。

一个净 ADR 略低的渠道，如果能带来更长入住时长和更少取消，仍然可能是盈利的。相反，一个入住率很高的渠道，如果总是在利润偏低的旺季日期填满房间，吸引力反而可能下降。

手动管理房价会让这件事风险更高。如果您更新了 Airbnb，却忘记同步 Booking.com、Expedia 或您的品牌独立站，就可能造成价格差异或库存冲突。

Smart Order 可帮助运营者在一个仪表盘中完成统一管理。当 Airbnb 预订进入后，系统会在已连接渠道中同步关闭房态，收入会自动汇入报表，团队也能直观比较 Airbnb 净收入与直订及 OTA 预订表现。

实操示例

假设一家精品酒店将一间大床房定价为每晚 160 美元。在旧的分摊收费模式下，若房东费用为 3%，其结算收入约为 155.20 美元。而在 15.5% 的房东单边收费模式下，同样的房价最终仅能结算 135.20 美元。

若要保住原有结算收入：

$155.20 / 0.845 = $183.67

该酒店可以将新的 Airbnb 房价设为 185 美元。这样既能大致保住原有结算收入，也能让价格更易于展示和理解。当然，价格仍应根据需求灵活调整：周末或许可以支持 189 美元或 195 美元，而需求疲软的工作日则可能需要 179 美元。

目标并不是找到一个完美的单一价格，而是建立一套在不同入住时长和需求周期下都能保护结算收入的价格结构。

常见问题

Airbnb 房东单边收费的比例是多少？

Airbnb 表示，采用单一收费结构的大多数房东支付 15.5%，其余房东通常支付 14% 到 16%。具体费率会因房源类型、位置和设置而异。

如何计算覆盖 15.5% Airbnb 费用所需的房价？

用您的目标结算收入除以 0.845。如果您希望在扣除房东单边收费后仍保留 200 美元，则房价应为 $200 / 0.845 = $236.69。

房东单边收费是否也适用于清洁费？

Airbnb 表示，服务费按每晚房价及房东收取的其他费用的一定比例计算，但不包括住客服务费和税费。因此，房东应按整笔预订小计来计算，而不应只看每晚房价。

在房东单边收费模式下，Airbnb 还值得做吗？

如果 Airbnb 能带来您原本无法获取的需求，且净结算收入适合您的房源，那么答案是肯定的。请用净收入而非总预订金额，来衡量 Airbnb 与 Booking.com、Expedia 及直订渠道的表现。

如何跨多个渠道管理 Airbnb 房价？

使用可保持房态和房价同步的酒店管理系统或多渠道管理工具。Smart Order 可连接 Airbnb 预订、OTA 渠道、直订订单和报表，帮助运营者基于最新数据更高效地调整价格。