在 Airbnb 上出租房屋是赚取额外收入的绝佳方式，不仅能提升经济自由度，还能结识来自世界各地的人。但很多新房东都会忽略一件重要的事：你需要为赚取的收入缴纳税款。这可能看起来只是一份副业，但税务部门会将其视为正式收入。无论你只是在周末出租空余房间，还是拥有多个出租房源，都必须了解自己的税务义务。这能帮你规避麻烦，避免日后收到意外的税单。本指南将帮你理清：何时需要缴税、可能涉及哪些税种，以及如何正确处理费用扣除。
一、Airbnb 收入需要交税吗？
在大多数国家，通过 Airbnb 获得的收入都被视为应税收入。这意味着，无论你出租的是公寓、单个房间还是整套房产，都必须向当地税务部门申报。其税务规则与标准租金收入类似，但根据你的出租频率和提供的服务不同，可能还会有额外的要求。
二、Airbnb 收入何时应税？（14 天规则例外）
有一个所有房东都应知晓的关键例外情况：14 天规则（通常称为 “度假屋出租例外” 或 “大师例外”）。如果你的出租行为符合该规则，就相当于拥有了 “免税通行证”：无需申报这笔收入，它在法律上是免税的。
14 天规则的具体适用条件：
- 出租天数：日历年内，房产出租天数不超过 14 天。
- 个人使用天数：满足以下两种情况中较长的一项：
- 个人使用天数达到 14 天；
- 个人使用天数超过以合理租金价格出租总天数的 10%。
规则示例：
你在夏天将海滨别墅出租了 10 天，自己使用了 20 天。由于出租天数不足 14 天，且满足个人使用要求，这 10 天的出租收入无需缴税。但需要注意的是，作为交换，你不能申报该期间任何与出租相关的费用扣除。
规则失效情况：
如果出租天数达到 15 天或以上，该规则即失效。此时你需要申报全年的所有出租收入，适用常规税务规则，但同时也可以开始申报出租相关费用的扣除。
三、Airbnb 房东可能涉及的税种
成为 Airbnb 房东，往往不仅需要缴纳联邦所得税，根据你的所在地和业务运营模式，还可能涉及多种税种。
1. 联邦 / 国家所得税
这是最主要的税务义务。你的 Airbnb 收入将计入年度总收入，按常规所得税率计税。收入的计算和申报方式（选择 E 表还是 C 表）取决于你的业务模式（后文将详细说明）。
2. 自雇税（社会保障税与医疗保险税）
如果你的出租活动更接近成熟的商业运营 —— 即提供超出基本住宿的 “实质性服务”（例如：每日清洁、提供类似民宿的餐饮服务、礼宾服务等）—— 美国国税局（IRS）可能会将你认定为自雇人士。若是如此，你的收入需缴纳 15.3% 的自雇税（其中 12.4% 为社会保障税，2.9% 为医疗保险税）。大多数被动式短期出租活动可免缴此税，但主动运营的民宿式业务不在此列。
3. 州及地方住宿税（住宿业税 / 旅游税）
这类税通常被称为酒店税、旅游税或住宿税，属于地方税而非联邦税，税率因州、郡、市的不同而差异显著。你必须了解相关规定：在许多辖区，Airbnb 会自动代表房东代收并代缴这些税款；但在部分地区，注册、代收税款并向地方政府缴纳的责任仍由房东承担。为避免罚款，务必核对当地法律法规。
四、Airbnb 在税务征收与申报中的作用
缴税是房东的责任，但作为支付处理方，Airbnb 需按照税务部门的要求履行特定的申报义务。
税务表单的开具（1099 系列表单）
若你的收入和交易达到特定门槛，Airbnb 有义务为你开具相应的税务表单。最常见的是 1099-K 表。
- 1099-K 表：该表单记录你通过 Airbnb 平台从客人那里获得的付款总额。需注意的是，这一金额是 Airbnb 扣除服务费或佣金前的收入。近年来，IRS 对该表单的申报门槛频繁调整，容易引发混淆。房东应随时查阅 IRS 和平台的最新指引，明确自己何时会收到该表单。
- W-9 表：注册 Airbnb 时，你需提交填写了纳税人识别号（TIN）的 W-9 表。若未提交，Airbnb 将依法从你的收入中扣除 24% 的备用预扣税，并上缴 IRS。提交 W-9 表可避免此项预扣。
关键要点：
收到 1099-K 表意味着 IRS 已知晓该笔收入；若未收到该表单，并不代表收入免税。即使收入低于申报门槛，你仍需跟踪并申报所有收入。请以 Airbnb 提供的年终总结作为主要证明文件。
五、可申报的扣除项目与费用
在 Airbnb 出租的一大优势是，许多相关费用可享受税务扣除。申报合法的扣除项目能大幅减少你的 Airbnb 应税收入。
常见可扣除费用包括：
- 清洁与洗衣服务费用
- 房贷利息或租金支出
- 水电、网络等公用事业账单
- 维修与维护费用
- Airbnb 收取的服务费
- 房屋保险费
- 供客人使用的家具和电器的折旧费
核心要点：
凭证留存是关键。请妥善保管与出租活动相关的所有发票、收据和电子记录。税务部门在审计时可能要求提供证明，完整的记录能为你的扣除申请提供依据。若仅出租房屋的一部分，可按比例扣除相关费用。例如：若你将房屋的 25% 用于 Airbnb 出租，则可扣除 25% 的公用事业费和维护费用。
六、如何在纳税申报中申报 Airbnb 收入
申报 Airbnb 收入的核心是确定活动性质：属于被动投资还是主动经营？这一选择将决定你使用的税务表单。
选项 1：E 表 —— 补充收入与损失（被动投资者适用）
适用人群：将房产视为传统出租物业的房东。他们仅在客人入住间隙提供基本的维护和清洁服务，很少主动参与运营（例如：自助入住、无现场服务）。结果：收入被归类为被动租金收入。这通常是更优选择，因为该收入无需缴纳自雇税。
选项 2：C 表 —— 营业利润与损失（主动经营者适用）
适用人群：提供实质性服务，将出租业务打造成真正 hospitality 产业的房东（例如：提供每日客房清洁、礼宾服务或丰富早餐）。结果：收入被归类为营业收入。该收入需缴纳 15.3% 的自雇税，但可申报更广泛的业务费用扣除，且有可能符合合格营业收入（QBI）扣除的条件。咨询税务专业人士能帮助你准确区分被动出租与主动经营的界限，确保申报合规，并在法律范围内最大限度地减轻税务负担。
七、国际 Airbnb 房东：需了解的要点
若你是非美国居民但在美国拥有出租房产，或美国居民在海外从事 Airbnb 出租业务，税务规则将发生重大变化。
在美国拥有房产的非美国房东
你的租金收入将被视为与美国贸易或业务 “实际相关的收入”，需缴纳美国税款。通常你需要提交 1040-NR 表（美国非居民外国人所得税申报表），申报收入和费用。若未提供必要的税务表单（如 W-8BEN 表或 W-8ECI 表），Airbnb 可能会按 30% 的固定税率从你的收入中预扣税款。建议你查询母国与美国是否签订税收协定，这可能会降低你的税率。
在海外拥有房产的美国房东
若你是美国公民或居民，从美国境外的房产获得 Airbnb 收入，必须在美税务申报表中申报该收入。你可针对已向外国政府缴纳的所得税申请外国税收抵免，避免双重征税。
八、总结
Airbnb 房东的缴税义务明确，但合规过程中存在显著的节税空间。每位房东都应做好细致的记录留存，清晰区分被动（E 表）与主动（C 表）收入，并切勿忽视可享受的费用扣除优惠。深入理解 14 天规则、妥善跟踪费用支出、明确地方住宿税要求，能让你这份盈利丰厚的副业持续带来经济回报，同时合规合法，远离不必要的税务意外。不要因畏惧税务复杂性而却步，充分准备是最大化出租收益的关键。
