1. A taxa exclusiva para anfitriões do Airbnb deduz a taxa de serviço total do pagamento ao anfitrião. Muitos anfitriões nesta estrutura pagam cerca de 15,5%, embora o Airbnb indique que as taxas podem variar consoante o tipo de anúncio e o mercado.
2. Para manter o mesmo pagamento líquido, divida o pagamento líquido pretendido por 0,845. Um anfitrião que queira manter $200 após uma taxa de 15,5% precisa de cobrar cerca de $237.
3. Não aumente todas as datas com uma percentagem fixa. Ajuste separadamente as tarifas base, os descontos, as taxas de limpeza e os preços sazonais.
4. Para hotéis e anfitriões com múltiplas propriedades, o verdadeiro objetivo é a ADR líquida por canal, e não apenas uma tarifa noturna mais alta no Airbnb.
O que é a taxa exclusiva para anfitriões do Airbnb?
A taxa exclusiva para anfitriões do Airbnb é a estrutura de taxa única do Airbnb. Em vez de dividir a taxa de serviço entre anfitrião e hóspede, o Airbnb deduz a taxa de serviço total do pagamento ao anfitrião. O hóspede vê um preço total mais claro, e o anfitrião recebe o valor da reserva menos a taxa de serviço do Airbnb.
O centro de ajuda do Airbnb descreve dois modelos de taxa de serviço para estadias: taxa partilhada e taxa única. No modelo de taxa única, a taxa de serviço integral é deduzida do pagamento ao anfitrião. O Airbnb afirma que a maioria dos anfitriões nesta estrutura paga 15,5%, enquanto os restantes anfitriões normalmente pagam entre 14% e 16%. Anúncios de hotelaria tradicional, anfitriões que usam software de gestão de propriedades e anfitriões que usam software de gestão de canais podem ser obrigados a utilizá-la.
É por isso que muitos anfitriões lhe chamam a "taxa de 15% exclusiva para anfitriões do Airbnb", embora 15,5% seja frequentemente o valor prático. Se a sua tarifa pública de quarto se mantiver igual, o seu pagamento diminui. Para proteger a margem, ajuste as tarifas com base na receita líquida, e não em suposições.
A fórmula para cobrir a taxa
O erro mais comum é adicionar 15% à tarifa antiga do quarto. Isso aproxima-se do valor correto, mas não protege totalmente o mesmo pagamento porque a taxa é calculada sobre o novo preço.
Use esta fórmula:
Nova tarifa Airbnb = pagamento líquido pretendido / (1 - taxa exclusiva para anfitriões)
Com uma taxa exclusiva para anfitriões de 15,5%, o anfitrião fica com 84,5% do preço anunciado. Portanto, o atalho é:
Pagamento líquido pretendido / 0,845
Se quiser manter $200 após uma taxa de 15,5%, a tarifa correta é cerca de $237. Se simplesmente adicionar 15% a $200, cobrará $230 e ficará com $194,35. Ao longo de 100 noites reservadas, essa pequena diferença transforma-se em $565 de receita perdida.
Proteja a ADR líquida, não apenas a tarifa noturna
Antes de alterar as tarifas do Airbnb, decida qual o indicador que quer proteger. Para a maioria dos operadores, o indicador certo é a ADR líquida: a receita por noite retida após as taxas da plataforma.
Uma tarifa pública no Airbnb não é o mesmo que receita líquida. Os hóspedes podem ver uma tarifa noturna, taxa de limpeza, impostos e descontos. Depois, o Airbnb deduz a taxa de serviço do anfitrião do subtotal da reserva. Se olhar apenas para a tarifa noturna, pode não perceber onde a margem está realmente a mudar.
Por exemplo, um estúdio com uma tarifa noturna de $180, taxa de limpeza de $60, desconto semanal de 10% e taxa exclusiva para anfitriões de 15,5% não terá o mesmo valor líquido em todas as durações de estadia. Um aumento de tarifa que protege uma estadia de duas noites pode ainda proteger insuficientemente uma estadia semanal.
Calcule o pagamento por tipo de estadia: estadias curtas, estadias padrão, estadias semanais e estadias mensais. As estadias curtas dependem mais da recuperação do custo de limpeza. As estadias semanais dependem mais da estrutura de descontos. Datas de pico podem suportar um preço visível mais alto do que dias úteis de época intermédia.
Como ajustar as tarifas dos quartos no Airbnb
Comece pelo pagamento necessário para cada anúncio ou tipo de quarto. Se um quarto tiver de gerar $170 líquidos por noite, use $170 como objetivo. Com uma taxa exclusiva para anfitriões de 15,5%, a tarifa é:
$170 / 0,845 = $201,18
Pode apresentar esse valor como $201, $205 ou $199, consoante o seu mercado. Anúncios premium costumam funcionar bem com números redondos. Anúncios urbanos competitivos podem converter melhor com preços terminados em $xx9.
Não esconda o ajuste total na taxa de limpeza. Os hóspedes comparam o preço total da viagem, e uma taxa de limpeza elevada pode prejudicar a conversão mais rapidamente do que uma tarifa noturna ligeiramente superior. Mantenha as taxas de limpeza alinhadas com o custo real de limpeza e, depois, ajuste a tarifa base para proteger a ADR líquida.
Reveja os descontos depois de definir a nova tarifa base. Um desconto semanal de 15% que fazia sentido com uma taxa de anfitrião mais baixa pode ser demasiado generoso no modelo exclusivo para anfitriões. Se as estadias longas estiverem a gerar líquido insuficiente, reduza o desconto antes de aumentar todas as tarifas públicas.
Deve aumentar os preços em 15% ou 18%?
Depende do que está a tentar preservar.
Se anteriormente pagava uma taxa de anfitrião de 3% sobre uma tarifa de $200, o seu pagamento antigo era cerca de $194. Com uma taxa exclusiva para anfitriões de 15,5%, a mesma tarifa de $200 gera $169. Para manter o pagamento antigo de $194, a nova tarifa precisa de ser cerca de $230. Isso representa aproximadamente um aumento de 15% face ao preço anteriormente apresentado.
Se quiser manter um pagamento líquido total de $200, a nova tarifa precisa de ser cerca de $237. Isso representa um aumento de 18,34% a partir de $200.
A maioria dos anfitriões deve primeiro proteger o pagamento antigo e, depois, usar preços baseados na procura para recuperar margem adicional onde o mercado o permitir. Um aumento fixo de 18% pode funcionar na época alta, mas pode reduzir reservas em dias úteis mais fracos.
Após a alteração, acompanhe impressões nas pesquisas, taxa de cliques, conversão de reservas e ocupação. Se as impressões se mantiverem estáveis mas as reservas caírem, o preço pode estar demasiado alto para essas datas.
O que os anfitriões com múltiplas propriedades devem fazer de forma diferente
Hotéis, apartamentos com serviços, pensões e anfitriões profissionais devem tratar a taxa exclusiva para anfitriões do Airbnb como uma questão de rentabilidade por canal, e não apenas como uma questão de preços ao nível do anúncio.
O Airbnb pode continuar a justificar a taxa se trouxer hóspedes que não consegue alcançar através da Booking.com, Expedia ou reservas diretas. Mas, após a taxa exclusiva para anfitriões, a lógica económica do Airbnb pode ficar mais próxima de uma comissão ao estilo Booking.com. Compare os canais por ADR líquida, contribuição para a ocupação, comportamento de cancelamento, duração da estadia e carga operacional.
Um canal com ADR líquida ligeiramente inferior pode ainda ser rentável se trouxer estadias mais longas e menos cancelamentos. Um canal com elevada ocupação pode ser menos atrativo se preencher datas de pico com baixa margem.
A gestão manual de tarifas torna isto arriscado. Se atualizar o Airbnb mas se esquecer da Booking.com, Expedia ou do seu motor de reservas direto, pode criar diferenças de preço ou conflitos de inventário.
A Smart Order ajuda os operadores a gerir tudo isto a partir de um único painel. Quando chega uma Reserva do Airbnb, a Disponibilidade fecha em todos os canais ligados, a receita entra nos relatórios e a equipa pode comparar a receita líquida do Airbnb com reservas diretas e de OTA.
Gerir tarifas do Airbnb com foco na receita líquida
A Smart Order liga reservas do Airbnb, disponibilidade por canal e relatórios de receita para que possa ajustar tarifas com base no valor que realmente retém.
Exemplo prático
Imagine que uma propriedade boutique anuncia um quarto queen por $160 por noite. No antigo modelo de taxa partilhada, com uma taxa de anfitrião de 3%, o pagamento era cerca de $155,20. Com uma taxa exclusiva para anfitriões de 15,5%, a mesma tarifa gera $135,20.
Para preservar o pagamento antigo:
$155,20 / 0,845 = $183,67
A propriedade pode definir a nova tarifa Airbnb em $185. Isso protege aproximadamente o mesmo pagamento, mantendo o preço fácil de ler. Ainda assim, deve variar consoante a procura: os fins de semana podem suportar $189 ou $195, enquanto dias úteis mais fracos podem exigir $179.
O objetivo não é encontrar uma tarifa perfeita. O objetivo é criar uma estrutura tarifária que proteja o pagamento em diferentes durações de estadia e períodos de procura.
Perguntas frequentes
Qual é a percentagem da taxa exclusiva para anfitriões do Airbnb?
O Airbnb afirma que a maioria dos anfitriões na estrutura de taxa única paga 15,5%, enquanto os restantes anfitriões normalmente pagam entre 14% e 16%. A taxa exata pode variar consoante o tipo de anúncio, localização e configuração.
Como calculo a tarifa necessária para cobrir uma taxa Airbnb de 15,5%?
Divida o pagamento pretendido por 0,845. Se quiser manter $200 após a taxa exclusiva para anfitriões, a tarifa é $200 / 0,845 = $236,69.
A taxa exclusiva para anfitriões aplica-se às taxas de limpeza?
O Airbnb diz que as taxas de serviço são calculadas como uma percentagem do preço por noite e das taxas cobradas pelo anfitrião, excluindo as taxas de serviço ao hóspede e os impostos. Os anfitriões devem calcular o subtotal total da reserva, e não apenas a tarifa noturna.
O Airbnb continua a valer a pena com a taxa exclusiva para anfitriões?
Sim, se o Airbnb gerar procura que de outra forma não captaria e se o pagamento líquido fizer sentido para a sua propriedade. Meça o desempenho do Airbnb face à Booking.com, Expedia e reservas diretas com base na receita líquida, e não no valor bruto da reserva.
Como posso gerir as tarifas do Airbnb em múltiplos canais?
Use um Sistema de Gestão Hoteleira ou Gestor de Canais que mantenha Disponibilidade e tarifas sincronizadas. A Smart Order liga reservas Airbnb, canais OTA, reservas diretas e relatórios para que os operadores possam ajustar preços com dados atualizados.
