1. Airbnbのホスト手数料負担型では、サービス手数料の全額がホストへの支払額から差し引かれます。この仕組みでは多くのホストが約15.5%を負担していますが、Airbnbによれば、料金率はリスティングの種類や市場によって異なる場合があります。
2. 同じ純受取額を維持するには、目標受取額を0.845で割ります。15.5%の手数料差引後に200ドルを確保したいホストは、約237ドルを設定する必要があります。
3. すべての日付を一律の同じ割合で値上げしないでください。基本料金、割引、清掃料金、季節料金はそれぞれ分けて調整しましょう。
4. ホテルや複数物件を運営するホストにとって本当に重要なのは、Airbnbの宿泊単価を単純に上げることではなく、チャネルごとの純ADRを最適化することです。
Airbnbのホスト手数料負担型料金とは？
Airbnbのホスト手数料負担型料金とは、Airbnbの単一手数料モデルのことです。ホストとゲストでサービス手数料を分担するのではなく、サービス手数料の全額がホストへの支払額から差し引かれます。ゲストにはより分かりやすい総額が表示され、ホストは予約金額からAirbnbのサービス手数料を差し引いた金額を受け取ります。
Airbnbのヘルプセンターでは、宿泊向けのサービス手数料モデルとして「分担型」と「単一手数料型」の2種類が案内されています。単一手数料型では、サービス手数料の全額がホストへの支払額から差し引かれます。Airbnbによると、この仕組みの大半のホストは15.5%を負担しており、その他のホストは一般的に14%〜16%を負担しています。従来型の宿泊施設リスティング、物件管理ソフトウェアを利用するホスト、チャネル管理ソフトウェアを利用するホストは、このモデルの利用が求められる場合があります。
そのため、多くのホストはこれを「15%のAirbnbホスト手数料負担型料金」と呼びますが、実務上は15.5%で考えることが多くなります。公開している客室料金を据え置くと、受取額は減少します。利益率を守るには、感覚ではなく純売上に基づいて料金を調整することが重要です。
手数料をカバーする計算式
最もよくあるミスは、以前の客室料金に15%を上乗せすることです。これでも近い金額にはなりますが、手数料は新しい価格を基準に計算されるため、同じ受取額を完全には守れません。
次の式を使ってください。
新しいAirbnb料金 = 目標純受取額 / (1 - ホスト手数料負担型料金率)
ホスト手数料負担型料金が15.5%の場合、ホストが保持できるのは表示価格の84.5%です。したがって、簡易的には次のように計算できます。
目標純受取額 / 0.845
15.5%の手数料差引後に200ドルを確保したい場合、正しい料金は約237ドルです。単純に200ドルに15%を上乗せすると230ドルとなり、受取額は194.35ドルにとどまります。これが100泊分積み重なると、この小さな差は565ドルの逸失売上になります。
守るべきは宿泊単価ではなく純ADR
Airbnbの料金を変更する前に、何の数値を守りたいのかを決めましょう。ほとんどの運営者にとって守るべき指標は純ADR、つまりプラットフォーム手数料差引後に実際に残る1泊あたりの売上です。
Airbnbで公開される料金は、純売上と同じではありません。ゲストには1泊料金、清掃料金、税金、割引が表示される場合があります。その後、Airbnbは予約小計からホストサービス手数料を差し引きます。1泊料金だけを見ていると、実際にどこで利益率が変化しているのかを見落とす可能性があります。
たとえば、1泊180ドル、清掃料金60ドル、週間割引10%、ホスト手数料負担型料金15.5%のスタジオタイプは、すべての宿泊日数で同じ純受取額にはなりません。2泊の滞在を守れる値上げでも、1週間の滞在では十分に守れないことがあります。
滞在タイプごとに受取額を計算しましょう。短期滞在、標準滞在、週間滞在、月間滞在で分けて確認することが大切です。短期滞在では清掃コスト回収の影響が大きく、週間滞在では割引構造の影響が大きくなります。繁忙日のピーク日程は、閑散期の平日よりも高い表示価格を受け入れられる場合があります。
Airbnbの客室料金を調整する方法
まず、各リスティングまたは客室タイプごとに必要な受取額を設定します。たとえば、ある客室で1泊あたり170ドルの純受取額が必要なら、その170ドルを目標値にします。ホスト手数料負担型料金が15.5%の場合、料金は次のとおりです。
$170 / 0.845 = $201.18
市場に応じて、これを201ドル、205ドル、または199ドルとして表示できます。プレミアムリスティングでは端数の少ない分かりやすい価格が機能しやすく、競争の激しい都市部のリスティングではxx9価格のほうが予約転換率が高くなることがあります。
調整分をすべて清掃料金に隠さないでください。ゲストは旅行総額を比較するため、清掃料金が高いと、1泊料金を少し上げるよりも早く予約転換率に悪影響が出ることがあります。清掃料金は実際の清掃コストに合わせ、そのうえで基本料金を調整して純ADRを守りましょう。
新しい基本料金を設定した後で、割引も見直しましょう。ホスト負担手数料が小さかった時には妥当だった15%の週間割引も、ホスト手数料負担型モデルでは割引が大きすぎる可能性があります。長期滞在で純受取額が不足する場合は、すべての公開料金を引き上げる前に、まず割引率を調整してください。
15%上げるべきか、18%上げるべきか？
それは、何を維持したいかによって決まります。
以前、1泊200ドルの料金に対して3%のホスト手数料を支払っていた場合、従来の受取額は約194ドルでした。15.5%のホスト手数料負担型料金では、同じ200ドルの料金でも受取額は169ドルになります。従来の194ドルの受取額を維持するには、新しい料金を約230ドルにする必要があります。これは以前の表示価格からおよそ15%の値上げです。
純受取額として200ドルを丸ごと維持したい場合、新しい料金は約237ドル必要です。これは200ドルから18.34%の値上げに相当します。
多くのホストは、まず従来の受取額を守り、その後は市場需要に応じた価格設定で、許容される範囲の追加利益を回収するのがよいでしょう。一律18%の値上げは繁忙期には有効でも、需要の弱い平日では予約数を減らす可能性があります。
変更後は、検索表示回数、クリック率、予約転換率、稼働率を確認してください。表示回数が安定しているのに予約が減る場合、その日程では価格が高すぎる可能性があります。
複数物件を運営するホストが変えるべきポイント
ホテル、サービスアパートメント、B&B、そしてプロのホストは、Airbnbのホスト手数料負担型料金を、単なるリスティング単位の価格設定の問題ではなく、チャネル収益性の問題として捉えるべきです。
Airbnbが、Booking.com、Expedia、または直接予約では届かないゲストを連れてくるのであれば、その手数料を払う価値は依然としてあります。しかし、ホスト手数料負担型料金を差し引くと、Airbnbの収益構造はBooking.com型のコミッションに近く見えることがあります。純ADR、稼働への貢献度、キャンセル傾向、平均滞在日数、運用負荷でチャネルを比較しましょう。
純ADRがやや低いチャネルでも、長期滞在が多くキャンセルが少ないなら、十分に収益性がある場合があります。一方で、稼働率が高いチャネルでも、利益率の低い価格でピーク日を埋めてしまうなら魅力は下がります。
手動での料金管理はリスクがあります。Airbnbだけ更新して、Booking.com、Expedia、または自社の予約エンジンの更新を忘れると、価格差や在庫競合が生じる可能性があります。
Smart Orderなら、これを1つのダッシュボードで管理できます。Airbnbの予約が入ると、接続済みチャネル全体で空室状況が自動で閉じられ、売上はレポートに反映され、チームはAirbnbの純売上を直接予約やOTA予約と比較できます。
純売上を見ながらAirbnb料金を管理
Smart OrderはAirbnb予約、チャネルの空室状況、売上レポートを連携し、実際に手元に残る受取額を基準に料金を調整できるよう支援します。
実務的な例
たとえば、あるブティックホテルがクイーンルームを1泊160ドルで掲載しているとします。従来の分担型モデルでホスト手数料が3%だった場合、受取額は約155.20ドルでした。15.5%のホスト手数料負担型料金では、同じ料金でも受取額は135.20ドルになります。
従来の受取額を維持するには：
$155.20 / 0.845 = $183.67
この物件は、新しいAirbnb料金を185ドルに設定できます。これにより、分かりやすい価格を保ちながら、おおむね同じ受取額を守れます。もちろん、需要に応じた調整は必要です。週末は189ドルや195ドルでも成立する一方、需要の弱い平日は179ドルが必要になる場合もあります。
目指すべきは、1つの完璧な料金ではありません。異なる宿泊日数や需要期間にわたって受取額を守れる料金体系を作ることです。
FAQ
Airbnbのホスト手数料負担型料金は何%ですか？
Airbnbによると、単一手数料型の大半のホストは15.5%を負担しており、その他のホストは一般的に14%〜16%を負担しています。正確な料率は、リスティングの種類、立地、設定によって異なる場合があります。
15.5%のAirbnb手数料をカバーする料金はどう計算しますか？
目標受取額を0.845で割ってください。ホスト手数料負担型料金の差引後に200ドルを確保したい場合、料金は $200 / 0.845 = $236.69 です。
ホスト手数料負担型料金は清掃料金にも適用されますか？
Airbnbによると、サービス手数料は1泊料金とホストが請求する各種料金を基準にした割合で計算され、ゲストサービス手数料と税金は除外されます。ホストは1泊料金だけでなく、予約小計全体で計算する必要があります。
ホスト手数料負担型料金でもAirbnbを使う価値はありますか？
はい。Airbnbが、他では獲得できない需要をもたらし、その純受取額が自社物件にとって見合うものであれば、十分に価値があります。Airbnbは、総予約額ではなく純売上ベースでBooking.com、Expedia、直接予約と比較しましょう。
複数チャネルにまたがるAirbnb料金はどう管理すればよいですか？
空室状況と料金を同期できるホテル管理システムまたはチャネルマネージャーを利用してください。Smart OrderはAirbnb予約、OTAチャネル、直接予約、レポートを連携し、運営者が最新データに基づいて価格を調整できるようにします。
