Airbnb で自宅を貸し出すと、副収入を得る優れた方法になります。経済的な自由度が向上するだけでなく、世界各地の人々と出会うこともできます。しかし、多くの新しいホストが重要な一点を忘れがちです。それは、稼得した収入に対して税金を支払わなければならないということです。これは単なる副業に思えるかもしれませんが、税務当局にとっては収入とみなされます。週末数回空き部屋を貸し出す場合でも、複数の物件をリスティングしている場合でも、自身の税務上の義務を知っておく必要があります。これにより、トラブルを回避し、後日予期せぬ請求書を受け取ることを防げます。本ガイドでは、いつ税金を支払う必要があるか、どの種類の税金を負担する可能性があるか、そして適切な控除の扱い方について解説します。
Airbnb 収入に税金を払わなければなりませんか？
ほとんどの国では、Airbnb を通じて得た収入は課税対象となります。つまり、アパート、単一の部屋、または物件全体を貸し出す場合でも、地方の税務当局に申告する必要があります。税制は通常の賃貸収入と類似していますが、ホストする頻度や提供するサービスによっては、追加的な規定が適用される場合があります。
Airbnb 収入の課税対象となるのはいつですか？（14 日規則の例外）
すべてのホストが知っておくべき重要な例外が一つあります。それは「14 日規則」と呼ばれ、「バケーションホーム貸し出し例外」または「マスターズ例外」とも称されます。賃貸行為がこの規則の対象となる場合、貴方には「黄金券」があります。収入を申告する必要がなく、合法的に非課税となります。14 日規則の具体的な内容は以下の通りです。
- 賃貸日数：暦年中に物件を 14 日間以下貸し出す。
- 個人使用日数：以下のうちいずれか長い方の期間、物件を個人目的で使用する。
- 14 日間、または
- 公正な賃貸価格で貸し出した総日数の 10％を超える期間。
規則の例
夏にビーチハウスを 10 日間貸し出し、自身で 20 日間使用した場合。賃貸日数が 14 日間未満であり、個人使用の要件を満たしているため、この 10 日間の収入は非課税となります。ただし、トレードオフとして、この期間に関連する賃貸関連の控除や費用を申告することはできません。
規則の違反
物件を 15 日間以上貸し出す場合、規則が違反されます。この場合、年間のすべての賃貸収入を申告する必要が生じます。14 日間の基準を超えると、通常の税制が適用されますが、同時に賃貸関連の費用の控除を開始することができます。
Airbnb ホストが負担する可能性のある税金の種類
Airbnb ホストになると、通常、連邦所得税だけでなく、より多くの種類の税金に直面することがあります。所在地や事業運営の形態によっては、複数の種類の税金を支払う義務が生じます。
1. 連邦 / 国家所得税
これは主な義務です。Airbnb 収入は年間の総収入に加算され、通常の所得税率で課税されます。この収入の計算と申告方法（別表 E または別表 C の選択）は、事業モデルによって異なります（詳細は後述）。
2. 自営業税（社会保障税と医療保険税）
ホスティング活動が本格的な事業と見なされる場合、つまり、基本的な住居提供を超えた「実質的なサービス」（例：毎日の掃除、ベッドアンドブレックファストのような食事提供、またはコンシェルジュサービス）を提供する場合、IRS（米国内国歳入庁）は貴方を自営業者とみなす可能性があります。その場合、収入には 15.3％の自営業税（社会保障税 12.4％＋医療保険税 2.9％）が課されます。受動的な短期貸し出しの場合、ほとんどこの税は免除されますが、アクティブなベッドアンドブレックファスト形式の運営の場合は免除されません。
3. 州および地方の宿泊税（宿泊業税 / 観光税）
これらはホテル税、観光税、または宿泊税と呼ばれることが多く、連邦税ではなく地方税です。税率は州、郡、市によって大幅に異なります。これらの税金を把握しておく必要があります。多くの管轄区域では、Airbnb が自動的にこれらの税金を徴収し、政府に納付してくれます。ただし、一部の地域では、登録、徴収、地方政府への支払いの責任は依然としてホストにあります。罰金を避けるため、必ず地方の法律を確認してください。
税収集と申告における Airbnb の役割
税金の支払いは貴方の責任ですが、支払いプロセッサーとしての Airbnb には、税務当局から義務付けられた特定の申告義務があります。
税務書類の交付（1099 シリーズ）
一定の収益および取引の基準を満たした場合、Airbnb は貴方に特定の税務書類を交付する義務があります。最も一般的に受け取る書類は 1099-K 表です。
- 1099-K 表：この書類には、Airbnb プラットフォームを通じてゲストから受け取った支払いの総額が記載されます。重要なのは、この金額は Airbnb のサービス料や手数料を控除する前の収入であるという点です。この書類の IRS による基準は、近年混乱と変更があったため、ホストは常に最新の IRS およびプラットフォームのガイダンスを確認し、いつこの書類を受け取るべきかを把握する必要があります。
- W-9 表：登録時に、納税者識別番号（TIN）を記載した W-9 表を提出する必要があります。提出しない場合、Airbnb は法律に基づき、貴方の支払いから現在 24％の源泉所得税を徴収し、IRS に納付する義務があります。W-9 表の提出により、この源泉所得税の徴収を回避できます。
重要なポイント
1099-K 表を受け取った場合、IRS はすでにその収入を把握しています。もし 1099-K 表を受け取らなかったとしても、その収入が非課税であるという意味ではありません。申告基準以下の収入であっても、すべての収益を追跡し、申告する必要があります。Airbnb が提供する年末概要を主要な文書資料として使用してください。
申告できる控除と費用
Airbnb でホストする利点の一つは、多くの関連費用が税控除対象となることです。適法な控除を申告することで、Airbnb の課税対象収入を大幅に削減できます。
一般的な控除対象費用
- 掃除およびクリーニングサービス料
- 住宅ローン利息または家賃支払い
- 電気、水道、インターネットなどの光熱費
- 修理および維持管理費
- Airbnb が請求するサービス料
- 家屋保険料
- ゲスト用に使用する家具や電化製品の減価償却費
重要なポイント
文書管理が鍵となります。ホスティング活動に関連するすべての費用の請求書、領収書、デジタル記録を保管してください。税務当局は監査時に証拠を要求する場合があり、適切な記録管理によって控除の正当性を証明できます。自宅の一部のみを貸し出す場合、費用の一定割合を控除することができます。例えば、自宅の 25％を Airbnb で貸し出す場合、光熱費や維持管理費の 25％を控除することができます。
所得税申告における Airbnb 収入の申告方法
Airbnb 収入を申告する上で最も重要な判断は、活動の性質を決定することです。受動的な投資ですか、それともアクティブな事業ですか？この選択によって、使用する税務書類が決まります。
オプション 1：別表 E「補足所得および損失」（受動的投資家向け）
最適な対象：物件を伝統的な賃貸物件として扱うホスト。宿泊の合間に基本的な維持管理と掃除サービスを提供するものの、積極的な関与は少ない場合（例：セルフチェックイン、オンサイトサービスなし）。結果：収入は受動的な賃貸収入と分類されます。通常、こちらが望ましいオプションです。なぜなら、この収入は自営業税の対象とならないためです。
オプション 2：別表 C「事業からの損益」（アクティブな事業主向け）
最適な対象：実質的なサービスを提供し、賃貸を真のホスピタリティ事業に転換するホスト（例：毎日のハウスキーピング、コンシェルジュサービス、または充実した朝食の提供）。結果：収入は事業収入と分類されます。この収入は 15.3％の自営業税の対象となりますが、より広範な事業費の控除を申告でき、場合によっては適格事業所得（QBI）控除の対象となる可能性があります。税務専門家に相談することで、受動的な賃貸とアクティブな事業の境界線を適切に判断し、正しく申告しつつ合法的に税負担を最小限に抑えることができます。
国際的な Airbnb ホスト：知っておくべきこと
米国に居住していないが米国内に物件を保有してホストしている場合、または米国在住者が海外でホストしている場合、税制は大幅に変更されます。
米国の物件を保有する非米国ホスト
賃貸収入は米国の事業に「実質的に関連する収入」とみなされ、米国の税務の対象となります。通常、1040-NR 表（米国非居住外国人所得税申告書）を提出し、収入と費用を申告する必要があります。W-8BEN 表または W-8ECI 表などの必要な税務書類を提供しない場合、Airbnb は貴方の収益から 30％の固定税率で源泉所得税を徴収する可能性が高くなります。母国と米国の間に租税条約が存在するかどうかを確認すると、税率を引き下げることができる場合があります。
海外の物件を保有する米国ホスト
米国市民または居住者が米国国外の物件から Airbnb 収入を得ている場合、その収入を米国の所得税申告書に申告する必要があります。外国政府に支払った所得税については、外国税額控除を申告して二重課税を回避することができます。
結論
Airbnb の税務支払い義務は明確ですが、遵守する過程で大幅な節約の機会が存在します。すべてのホストは、緻密な記録管理を徹底し、受動的（別表 E）とアクティブ（別表 C）の収入の違いを明確に理解し、利用可能な価値のある費用控除を決して見逃さないようにすべきです。14 日規則をしっかりと理解し、適切に費用を追跡し、地方の宿泊税について明確に把握することで、収益性の高い副業を財務的に報われる遵守可能な事業として維持し、不要な税務上の意外性を避けることができます。税制の複雑さを恐れてホスティングを辞める必要はありません。準備ができていれば、ホスティングの成功を最大化する鍵となります。
