Airbnb 僅房東費用：如何調整房價以涵蓋 15% 費用

什麼是 Airbnb 僅房東費用？

Airbnb 僅房東費用是 Airbnb 的單一費用結構。Airbnb 不再將服務費分攤給房東與房客，而是直接從房東撥款中扣除全部服務費。房客會看到更簡潔的總價，而房東收到的則是扣除 Airbnb 服務費 後的訂單金額。

Airbnb 客服中心將住宿服務費分為兩種模式：分攤費用與單一費用。在單一費用模式下，整筆服務費都會從房東撥款中扣除。Airbnb 表示，採用此結構的大多數房東支付 15.5%，其餘房東通常支付 14% 至 16%。傳統旅宿業房源、使用物業管理軟體的房東，以及使用通路管理軟體的房東，可能必須採用此模式。

這也是為什麼許多房東會稱它為「15% 的 Airbnb 僅房東費用」，即使 15.5% 往往才是實際上更常見的數字。如果你的公開房價維持不變，實際撥款就會下降。若想守住利潤，應依據淨收入來調整價格，而不是憑感覺估算。

涵蓋費用的計算公式

最常見的錯誤，就是在舊房價上直接加 15%。這樣雖然接近，但無法完整保住相同的撥款，因為費用是依照新價格計算的。

請使用以下公式：

新的 Airbnb 房價 = 目標淨撥款 / (1 - 僅房東費用)

在 15.5% 的僅房東費用下，房東可保留標示價格的 84.5%。因此可直接使用這個速算方式：

目標淨撥款 / 0.845

如果你希望在扣除 15.5% 費用後保留 200 美元，正確房價約為 237 美元。若只是直接在 200 美元上加 15%，房價會變成 230 美元，實收則只有 194.35 美元。累計 100 個已預訂晚數後，這個看似很小的差距就會變成 565 美元的收入流失。

要守住淨 ADR，而不只是每晚房價

在調整 Airbnb 房價之前，先確認你要保護的是哪個數字。對多數經營者來說，真正重要的是淨 ADR：也就是扣除平台費用後，每晚實際保留下來的收入。

Airbnb 的公開房價並不等於淨收入。房客看到的可能包含每晚房價、清潔費、稅金與折扣，而 Airbnb 接著會再從訂單小計中扣除房東服務費。若你只看每晚房價，就可能忽略利潤其實在哪些地方發生了變化。

例如，一間開放式套房若每晚房價為 180 美元、清潔費 60 美元、每週折扣 10%，並採用 15.5% 的僅房東費用，那麼不同住宿天數下的淨收入就不會相同。能保護兩晚住宿收益的調價方式，未必也能保護一週住宿的收益。

請依住宿類型分別計算撥款：短住、標準住宿、週租與月租。短住會更依賴清潔成本回收；週租則更受折扣結構影響。旺日通常能承受較高的可見價格，而平日或淡季肩期日期則未必如此。

如何調整 Airbnb 房價

先從每個房源或房型所需的實際撥款開始計算。如果某間客房每晚必須淨收 170 美元，就以 170 美元作為目標。在 15.5% 的僅房東費用下，房價應為：

$170 / 0.845 = $201.18

你可以依市場情況將其顯示為 201 美元、205 美元或 199 美元。高端房源通常適合使用整齊俐落的價格數字；競爭激烈的都會型房源，則可能以 $xx9 定價獲得更好的轉換表現。

不要把整體調價都藏進清潔費裡。房客會比較整趟旅程的總價格，而過高的清潔費，往往比每晚房價略高更快影響轉換率。建議讓清潔費維持在實際清潔成本範圍內，再透過調整基礎房價來守住淨 ADR。

在設定新的基礎房價後，也要重新檢視折扣結構。原本在較低房東費用下合理的每週 15% 折扣，在僅房東模式下可能就過於寬鬆。若長住訂單的淨收入不足，應先調整折扣，而不是直接全面提高所有公開價格。

價格應調高 15% 還是 18%？

這取決於你想保住的是什麼。

如果你之前在 200 美元房價下支付 3% 的房東費，舊的實收約為 194 美元。在 15.5% 的僅房東費用下，相同 200 美元房價的實收則為 169 美元。若要保住原本 194 美元的撥款，新房價需約為 230 美元，約等於在原先公開價格上調高 15%。

如果你想保留完整的 200 美元淨撥款，新房價則需約為 237 美元。相較於 200 美元，這相當於提高 18.34%。

對大多數房東來說，應先優先保住原本的撥款，再透過依需求變動的定價策略，在市場可接受的情況下回收更多利潤。固定全面調高 18% 在旺季或許可行，但在需求較弱的平日時段，可能反而降低訂單量。

調整後，請持續觀察搜尋曝光、點擊率、訂單轉換率與入住率。如果曝光維持穩定但訂單下滑，就代表這些日期的價格可能偏高。

多房源經營者應該如何不同應對

飯店、服務式公寓、民宿與專業房東，應將 Airbnb 僅房東費用視為通路獲利能力問題，而不只是單一房源的定價問題。

如果 Airbnb 帶來的是你無法透過 Booking.com、Expedia 或直接訂房取得的客源，那麼即使有這筆費用，它仍然可能值得投入。但在加入僅房東費用後，Airbnb 的實際經濟效益可能會更接近 Booking.com 式佣金。請依據淨 ADR、入住率貢獻、取消行為、住宿天數與營運工作量來比較各個通路。

某個通路即使淨 ADR 略低，只要能帶來更長住宿天數與更少取消，仍可能具有獲利價值。相反地，某個高入住率通路若是在低利潤下填滿旺日，吸引力反而可能較低。

手動管理房價會讓這件事風險更高。若你更新了 Airbnb，卻忘了同步 Booking.com、Expedia 或自家訂房引擎，就可能產生價差或庫存衝突。

Smart Order 可協助經營者透過單一儀表板統一管理。當 Airbnb 訂房進來時，系統會自動關閉已串接通路上的空房狀況、將營收匯入報表，並讓團隊輕鬆比較 Airbnb 與官網直訂及 OTA 訂單的淨收入表現。

實務範例

假設一家精品飯店將一間大床房定價為每晚 160 美元。在舊的分攤費用模式下，房東費為 3%，實收約為 155.20 美元；而在 15.5% 的僅房東費用下，相同房價的實收則為 135.20 美元。

若要保住原本的撥款：

$155.20 / 0.845 = $183.67

這家飯店可以將新的 Airbnb 房價設為 185 美元。這樣既能大致保住相同撥款，也能讓價格更容易閱讀。不過仍應依需求變動：週末或許可支撐 189 或 195 美元，而需求較弱的平日則可能需要 179 美元。

目標不是找出一個完美的單一價格，而是建立一套能在不同住宿天數與需求時段下都保護撥款的定價結構。

常見問題

Airbnb 僅房東費用的比例是多少？

Airbnb 表示，採用單一費用結構的大多數房東支付 15.5%，其餘房東通常支付 14% 至 16%。實際費率可能會因房源類型、地點與設定方式而異。

我該如何計算涵蓋 15.5% Airbnb 費用所需的房價？

請將你的目標撥款除以 0.845。如果你希望在扣除僅房東費用後保留 200 美元，則房價應為 $200 / 0.845 = $236.69。

僅房東費用也適用於清潔費嗎？

Airbnb 表示，服務費是依每晚房價以及房東收取的各項費用按比例計算，但不包含房客服務費與稅金。因此，房東應以整筆訂單小計來計算，而不只是看每晚房價。

在僅房東費用下，Airbnb 還值得經營嗎？

值得，前提是 Airbnb 能帶來你原本無法掌握的需求，且淨撥款對你的物業來說仍然合理。評估 Airbnb 時，應以淨收入而非訂單總額，來與 Booking.com、Expedia 及官網直訂進行比較。

我該如何跨多個通路管理 Airbnb 房價？

請使用可同步空房狀況與房價的 飯店管理系統 或 通路管理系統。Smart Order 可串接 Airbnb 訂房、OTA 通路、官網直訂與報表，讓經營者能根據即時數據更有效率地調整價格。