Налог на прирост капитала при продаже жилья для аренды на время отпуска: что нужно знать владельцам заранее

Что означает налог на прирост капитала для объекта аренды на время отпуска

Налог на прирост капитала возникает, когда вы продаёте актив по цене выше его налоговой базы. В случае объекта аренды на время отпуска таким активом обычно является недвижимость, которая могла использоваться для проживания гостей, проживания владельца или и того, и другого.

Проще говоря, прирост — это не просто разница между ценой продажи и первоначальной ценой покупки. Расчёт обычно начинается с стоимости приобретения, а затем корректируется с учётом улучшений, амортизации, определённых расходов на продажу и предыдущего использования объекта.

Именно поэтому владельцам объектов аренды на время отпуска важно планировать продажу заранее. Календарь, история бронирований и учёт расходов имеют значение.

Эта статья содержит общие рекомендации по планированию для владельцев объектов аренды на время отпуска в США. Она не является налоговой консультацией. Правила IRS детализированы, а налоги штатов добавляют ещё один уровень сложности, поэтому владельцам следует подтвердить итоговый налоговый режим у CPA или налогового консультанта.

Почему объекты аренды на время отпуска рассматриваются иначе

Объект аренды на время отпуска может находиться между двумя категориями. Это может быть личный дом для отдыха, доходная арендная недвижимость или объект смешанного использования.

У IRS есть специальные правила для жилых объектов, используемых как в личных, так и в арендных целях. Согласно IRS Topic No. 415, личное использование может повлиять на порядок отражения доходов и расходов от аренды, особенно если владелец использует объект более 14 дней или более 10% от числа дней аренды по рыночной ставке.

Эта классификация важна при продаже объекта. Чисто арендная недвижимость обычно рассматривается как бизнес- или инвестиционный актив. Личный дом для отдыха имеет другой налоговый профиль. Объект, который раньше был основным местом жительства, а затем стал объектом аренды на время отпуска, может потребовать дополнительного анализа.

Ключевой вопрос при планировании — не только "Сдавал ли я объект в аренду?" Но и "Сколько дней я сдавал его, сколько дней использовал лично и какие документы это подтверждают?"

Базовая формула расчёта прироста капитала

Исходная формула выглядит так:

Прирост капитала = цена продажи - скорректированная база - расходы на продажу

Скорректированная база — это та часть, которую владельцы часто недооценивают. Она может увеличиваться, если вы делаете капитальные улучшения, например добавляете террасу, меняете крышу или ремонтируете кухню. Она может уменьшаться, если амортизация была заявлена или должна была быть заявлена в период арендного использования.

Расходы на продажу могут включать комиссию брокера, некоторые расходы на закрытие сделки, налоги на передачу права собственности и юридические сборы, связанные с продажей. Обычный ремонт, такой как замена сломанной дверной ручки или покраска после проживания гостя, как правило, не увеличивает базу так же, как капитальное улучшение.

Вот упрощённый пример. Владелец покупает домик за 420 000 долларов, вкладывает 60 000 долларов в улучшения и продаёт его за 650 000 долларов при расходах на продажу 40 000 долларов. До учёта амортизации или специальных правил примерный прирост составит 130 000 долларов.

Амортизация может изменить налоговый результат

Амортизация — одна из главных причин, почему налоговое планирование для объектов аренды на время отпуска не стоит откладывать до недели закрытия сделки.

Когда объект используется как арендный, владельцы могут иметь право на вычет амортизации с течением времени. Эти вычеты могут уменьшить налогооблагаемый доход от аренды в период владения, но они также уменьшают скорректированную базу. Более низкая база может увеличить прирост при продаже объекта.

Также может применяться правило возврата амортизации. Это означает, что часть ранее заявленных амортизационных вычетов может облагаться налогом иначе, чем оставшийся долгосрочный прирост капитала. В IRS Publication 527 рассматриваются правила для жилой арендной недвижимости, включая принципы амортизации для владельцев арендных объектов.

Практический вывод прост: храните графики амортизации. Если вы сменили бухгалтера или перевели объект из личного использования в арендное, не стоит считать, что расчёт продажи можно восстановить по памяти.

Правила для основного места жительства могут применяться не полностью

Некоторые владельцы спрашивают, могут ли они воспользоваться исключением при продаже жилья, продавая объект аренды на время отпуска. Ответ зависит от конкретных обстоятельств.

Федеральное исключение для основного места жительства может позволить квалифицированным налогоплательщикам исключить часть прироста от продажи основного жилья. В IRS Publication 523 объясняются критерии владения и использования, включая распространённое правило двух лет из последних пяти.

Объект аренды на время отпуска не получает такое право автоматически только потому, что владелец останавливался там. Если объект в основном использовался как арендный или как второе жильё, исключение может быть недоступно. Если раньше это было основное место жительства, а затем объект стал арендным, исключение может быть ограничено. Амортизация, начисленная после перевода в аренду, также может усложнить результат.

Это одна из тех областей, где владельцам стоит получить налоговую консультацию заранее. Дата продажи, дата перевода объекта в аренду и история личного использования могут изменить ответ.

Какие документы подготовить перед продажей

Лучший шаг в планировании часто бывает административным. Перед тем как выставить объект на продажу, соберите документы, которые определяют размер прироста и подтверждают вашу налоговую позицию.

Начните со следующего:

• Документы о покупке и закрытии сделки, документы по рефинансированию и первоначальное распределение стоимости между землёй и зданием
• Счета по капитальным улучшениям, разрешения, документы подрядчиков и заметки по объёму работ до и после
• Графики амортизации, отчёты о доходах от аренды, данные о днях личного использования и записи об аренде по рыночной ставке
• Документы по продаже, комиссии брокера, налоги на передачу права собственности, юридические расходы и расходы на подготовку объекта к продаже
• Налоговые документы штата, декларации по местным налогам на размещение и документы по структуре владения, если применимо

Владельцам объектов аренды на время отпуска, которые управляют несколькими объектами, следует хранить эти документы по каждому объекту отдельно, а не только по годам. Когда один объект продаётся, владелец должен иметь возможность быстро поднять историю покупки, историю улучшений, историю аренды и записи бронирований именно по этому объекту, не перебирая все объявления.

Для операторов, управляющих более чем одним объектом, именно здесь особенно важны выстроенные процессы. Система управления отелем не рассчитает ваш налог на прирост капитала, но поможет сохранить операционные данные, которые могут понадобиться вашему налоговому консультанту: даты бронирований, доход по каналам, проживания гостей и историю загрузки.

Варианты планирования для обсуждения с налоговым консультантом

Не существует единой налоговой стратегии, подходящей каждому владельцу объекта аренды на время отпуска. Оптимальный путь зависит от срока владения, истории аренды, использования владельцем, амортизации, налогов штата и того, планирует ли владелец купить другой инвестиционный объект.

Часто обсуждаемые темы планирования включают:

• Выбор времени продажи после анализа срока владения, ожидаемого прироста и налоговой нагрузки штата
• Разделение ремонта и капитальных улучшений в документах до вывода объекта на рынок
• Проверку, доступно ли какое-либо исключение для основного места жительства и как на него влияет арендное использование
• Оценку, может ли подойти обмен по правилу 1031 для недвижимости, удерживаемой в инвестиционных или деловых целях
• Оценку объёма денежных средств, необходимых при закрытии сделки для федерального налога, налога штата, погашения кредита и планов по замещающему объекту

При планировании обмена 1031 сроки строго регламентированы. IRS отмечает, что обмены по правилу like-kind касаются недвижимости, удерживаемой для бизнеса или инвестиций, и владельцы должны соблюдать конкретные сроки идентификации и обмена. Изучите обзор IRS по обменам like-kind, а затем проконсультируйтесь с квалифицированным посредником и налоговым консультантом до подписания договора купли-продажи.

История использования и намерение владельца имеют значение.

FAQ

Нужно ли платить налог на прирост капитала при продаже объекта аренды на время отпуска?

Возможно, вам придётся заплатить налог на прирост капитала, если вы продаёте объект аренды на время отпуска по цене выше его скорректированной базы с учётом расходов на продажу и других корректировок. Арендное использование, амортизация, улучшения и личное использование могут повлиять на итоговый результат.

Подходит ли объект аренды на время отпуска под исключение для основного места жительства?

Иногда, но не автоматически. Обычно владелец должен соответствовать требованиям по владению и использованию основного жилья. Арендное использование, неквалифицированное использование и амортизация могут ограничить или усложнить применение исключения, поэтому этот вопрос следует рассматривать вместе с налоговым консультантом.

Увеличивает ли амортизация налог на прирост капитала?

Амортизация может уменьшить скорректированную базу, что способно увеличить прирост при продаже. Ранее заявленная амортизация также может подпадать под правила возврата амортизации. Владельцам следует хранить графики амортизации и проверять их перед продажей.

Могу ли я использовать обмен 1031 для объекта аренды на время отпуска?

Возможно, если объект удерживается в инвестиционных или деловых целях и соблюдены все правила такого обмена. Личное использование для отдыха может создать проблемы. Владельцам следует проконсультироваться с налоговым консультантом и квалифицированным посредником, прежде чем рассчитывать на обмен 1031.

Какие документы владельцам объектов аренды на время отпуска нужно хранить перед продажей?

Сохраняйте документы о покупке, счета за улучшения, графики амортизации, отчёты о доходах от аренды, записи о личном использовании, документы по продаже и налоговые декларации штата. Данные о бронированиях и отчёты по загрузке из вашей Системы управления отелем могут помочь подтвердить историю аренды, необходимую вашему консультанту.