Airbnbの稼働率を上げる方法

はじめに

バケーションレンタル業界が急速に拡大を続ける中で、Airbnb（エアビーアンドビー）は世界中のホストにとって主要な収入源の一つとなっています。競争が激化する現在、自分のAirbnbの稼働率（オキュパンシーレート）を正確に把握し、それをどのように向上させて最大限の収益を得るかを理解することが、これまで以上に重要になっています。

特に小規模から中規模の物件オーナーにとって、高い稼働率を実現するには単に物件を掲載するだけでは不十分です。賢い管理、情報に基づいた意思決定、そして最高のゲスト体験の提供が鍵となります。

この記事では、良好な稼働率とは何か、なぜそれが重要なのか、そして稼働率を上げるための具体的な方法をご紹介します。

Airbnbにおける「良い稼働率」とは？

稼働率は短期レンタルビジネスにおける重要な指標であり、特定期間中に物件がどれだけ予約されたかを示します。計算式は以下の通りです：

では、「良い稼働率」とはどの程度でしょうか？

AirDNAの最新データによると、アメリカ全体の平均Airbnb稼働率は約54.3％です。ただしこの数値は地域、季節、物件タイプによって大きく異なります。

主要都市（ニューヨーク、サンディエゴ、シアトルなど）では、平均60〜75％の稼働率を記録することが多く、リゾート地や都市の中心地ではピーク時に80％を超えることもあります。例えば、ハワイ・マウイ島の物件はピーク時に80％を超える平均稼働率を記録しています。

一方で、田舎や季節依存型の地域では、閑散期には30〜40％程度まで落ちることがあり、年間平均では50〜60％程度が一般的です。

まとめると：

• 65％以上：都市部や年間通して観光需要がある地域では優れた稼働率
• 40％未満：料金設定、露出、ゲスト体験に課題がある可能性あり

地元市場の平均と比較することで、自身の物件が最大限の可能性を引き出せているかを判断できます。

なぜ稼働率はAirbnbホストにとって重要なのか？

稼働率は収益に直結する最重要KPI（重要業績評価指標）です。どれほど魅力的な物件であっても、予約が入らなければ収入はゼロです。

稼働率を上げることで得られるメリットは以下の通りです：

• キャッシュフローの改善：予約が多ければ安定収入が得られる
• 検索での可視性アップ：Airbnbのアルゴリズムは、よく予約され、レビュー評価の高い物件を優先表示する
• レビューの蓄積：ゲストが増えれば、5つ星評価のチャンスも増える
• 運営効率の向上：稼働率が高まれば、清掃やメンテナンスの最適化も進む

つまり、稼働率が高ければ、露出・信頼・収益すべてが向上します。

Airbnb稼働率を上げる方法

稼働率を上げるには、単に料金を下げたり運に任せるのではなく、戦略的に取り組む必要があります。以下は実践的な改善策です。

需要に応じて最低宿泊日数を調整する

通年で固定の「最低2泊」などの設定は、稼働率を下げる原因になります。需要の高い期間（イベント時や連休）は連泊にして回転率を下げ、閑散期は1泊からの短期滞在を許可することで、柔軟に対応しましょう。

シーズナリティとイベントに基づいた動的価格設定

年中同じ料金では、需要の高い時期に収益を逃し、需要の低い時期には高すぎて予約が入らない原因になります。

ダイナミックプライシングツールやPMS（プロパティマネジメントシステム）を使えば、周辺市場やイベントカレンダーに基づいて価格を自動調整できます。

早期割引、長期滞在割引、直前予約の割引なども効果的です。

設備と空間の最適化

高速Wi-Fi、ワークスペース、遮光カーテン、調理器具、エコなアメニティなど、ゲストが必要とする機能が整っている物件は予約率が高くなります。

部屋のレイアウトや清潔感、自然光なども写真や印象に影響します。プロによる撮影やちょっとした模様替えでも大きな違いが生まれます。

スーパーホストを目指す

Airbnbのスーパーホストになると、検索時に目立つバッジが表示され、信頼性が格段に上がります。

要件は以下の通りです：

• 最低10件の滞在完了
• 90％以上のメッセージ返信率
• キャンセル率1％未満
• 平均評価4.8以上

高評価レビューを積み重ねる

レビューはゲストの予約判断に大きく影響します。チェックアウト後に丁寧なメッセージでレビュー依頼をすることで、好意的なフィードバックを得やすくなります。

手書きのメッセージやローカルのおすすめ情報など、パーソナライズされた体験は好印象を残します。

もし低評価を受けた場合でも、冷静かつ丁寧に返信することで、誠実な印象を与えることができます。

写真と説明文を改善する

高品質な写真は信頼を生み、検索結果でも目立ちます。スマートフォンでも自然光と構図に気をつければ、十分な品質の画像が撮影可能です。

説明文では、立地、特徴、特別なサービスを明確に伝えましょう。タイトルは魅力的で具体的に：

例）「素敵な1LDK」→「アート地区すぐ！無料駐車場付きのシックなロフト」

即時対応で信頼を築く

予約の可否は、返信速度で決まることが多いです。迅速な対応がAirbnb内の検索ランクに影響します。

複数プラットフォーム（Airbnb、Booking.comなど）でのやり取りを一括管理できる「統合インボックス」や自動返信ツールを活用すると効果的です。

SNSでの集客を強化する

Airbnbだけに依存せず、Instagram、Facebook、TikTok、小紅書（RED）などで物件専用ページを作成し、ゲストの体験談や地域の情報を発信しましょう。

SNSからの直接予約が可能なツールも増えており、手数料を節約しつつ集客力を高めることができます。

競合の料金を常にチェックする

近隣の競合物件と自分の価格や提供価値を比較し、不利な点があれば調整を行いましょう。特に閑散期や中間期は、柔軟な価格設定が効果的です。

まとめ

Airbnbの稼働率を高めるには、多角的なアプローチが必要です。価格設定、写真、レビュー、対応スピード、技術活用、SNS運用などを戦略的に最適化することで、着実に成果が出せます。

副業感覚ではなく、しっかりとしたビジネスとして捉え、Smart Order（スマート オーダー）のようなPMSツールを導入することで、業務の効率化と収益最大化が図れます。

競争が激しい短期レンタル市場で成功するには、「受け身」ではなく、「能動的」に改善と最適化を続けることが不可欠です。

Airbnbビジネスを拡大し、予約数を伸ばし、運営をもっとスマートにしたいとお考えなら、Smart Order（スマート オーダー）がそのサポートをいたします。