Как эффективно управлять несколькими объявлениями на Airbnb.com

Ключевые выводы

Airbnb.com позволяет размещать неограниченное количество объявлений в одной учётной записи, но встроенных инструментов уже недостаточно, когда у вас больше 3–5 объектов.
Система управления отелем с менеджером каналов и синхронизацией в реальном времени — самый эффективный способ предотвратить двойные бронирования на разных платформах.
Автоматизированные цепочки сообщений — от подтверждения бронирования до запроса отзыва после выезда — помогают хозяевам нескольких объектов экономить несколько часов в неделю.
Именно динамическое ценообразование, а не фиксированные тарифы, помогает серьёзным хозяевам Airbnb максимизировать доход в разные сезоны и в разных локациях.
Автоматизация обслуживания номеров и проверенная сеть местных подрядчиков помогают поддерживать бесперебойную работу, даже когда вас нет на месте.

Управление несколькими объявлениями на Airbnb.com звучит привлекательно: больше объектов, больше дохода, больше свободы. Но как только вам приходится одновременно вести три, пять или десять объявлений, этот энтузиазм может быстро превратиться в хаос. Пропущенные сообщения, двойные бронирования, перегруженные клининговые команды и недовольные гости накапливаются быстрее, чем кажется.

Хорошая новость в том, что хозяева, которые с самого начала выстраивают правильные процессы, не просто справляются с управлением несколькими объектами — они действительно растут и развивают бизнес. Независимо от того, являетесь ли вы самостоятельным хозяином, расширяющим свой портфель, или управляющим, который курирует десятки юнитов, стратегии из этого руководства помогут вам вести бизнес на Airbnb без выгорания.

Можно ли управлять несколькими объявлениями на Airbnb.com из одной учётной записи?

Да — Airbnb.com позволяет управлять несколькими объявлениями из одной учётной записи хозяина. Жёсткого лимита на количество объектов нет. Вы можете переключаться между объявлениями в одной панели управления, задавать индивидуальные правила ценообразования для каждого объекта и отдельно отслеживать результаты.

Тем не менее, встроенные инструменты Airbnb довольно базовые, когда ваш портфель вырастает более чем до двух или трёх объектов. Вы получаете общий почтовый ящик, календарь для каждого объявления и ручное управление ценами. На небольшом масштабе этого достаточно. Но когда объявлений становится пять и больше, начинают проявляться слабые места: вы копируете и вставляете одни и те же сообщения, вручную проверяете каждый календарь перед подтверждением бронирования и постоянно переключаетесь между вкладками.

Именно в этот момент большинство хозяев понимают, что им нужно более мощное решение — и обычно это означает подключение специализированной системы управления отелем.

Используйте систему управления отелем, чтобы централизовать операции

Почему вашему бизнесу на Airbnb.com нужна система управления отелем

Система управления отелем — это программное обеспечение, которое служит центральным узлом для всей вашей деятельности по краткосрочной аренде. Вместо того чтобы отдельно входить в Airbnb.com, Booking.com, Vrbo и на ваш сайт прямого бронирования, система управления отелем собирает всё в одном месте: бронирования, доступность, сообщения гостей, цены, задачи по обслуживанию номеров и данные о доходах.

Представьте это так: без PMS управление пятью объявлениями Airbnb похоже на ведение пяти отдельных небольших бизнесов. С PMS эти пять объявлений превращаются в одну отлаженную операцию.

Вот что меняется после внедрения PMS:

Количество овербукингов снижается почти до нуля. Когда гость бронирует на Airbnb, календарь на всех остальных платформах обновляется за считанные секунды.
Время ответа заметно сокращается. Автоматические сообщения без вашего участия отправляют инструкции по заезду, напоминания о выезде и запросы на отзыв.
Ваша команда перестаёт зависеть от вас в каждом обновлении. Сотрудники по уборке и техническому обслуживанию могут видеть свои задания прямо в системе.
Решения по доходу становятся умнее. Вы можете видеть, какие объекты показывают слабые результаты, и соответствующим образом корректировать цены или сами объявления.

Для хозяев, которые всерьёз нацелены на масштабирование, PMS — это не роскошь, а основа устойчивого роста.

Какие функции важны в программе для управления объектами на Airbnb

Не все PMS одинаковы. Вот что действительно важно при выборе решения для управления Airbnb.com:

Менеджер каналов с синхронизацией доступности в реальном времени
Сообщения гостей со всех платформ должны поступать в одно место
Автоматизация сообщений
Обслуживание номеров и управление задачами
Управление тарифами и динамическое ценообразование
Отчёты и аналитика

💡

Одна из платформ, на которую стоит обратить внимание, — это Smart Order PMS, которая предлагает все эти функции в одном решении: менеджер каналов, единый почтовый ящик, систему бронирования, инструменты для обслуживания номеров и обработку платежей. Особенность Smart Order в том, что платформа предлагает постоянно бесплатный базовый тариф, что действительно редкость для этой отрасли. Её используют более 200 000 объектов по всему миру, а хозяева сообщают о среднем росте дохода на 25% после перехода. Если вы только начинаете масштабироваться и не хотите сразу брать на себя расходы на дорогое ПО, этот бесплатный тариф определённо стоит рассмотреть.

Запросить демо

Автоматизируйте коммуникацию с гостями по всем вашим объявлениям Airbnb

Настройка автоматических сообщений для заезда, выезда и отзывов на Airbnb

Большинство вопросов гостей предсказуемы. Настроив автоматические триггеры в вашей системе управления отелем, вы можете быть уверены, что гости получат важную информацию именно тогда, когда она им нужна. Сообщение "Добро пожаловать" должно отправляться за 24 часа до заезда, а сообщение "Спасибо" с инструкциями по выезду — утром в день отъезда. Автоматические напоминания об отзыве тоже очень эффективны: они заметно увеличивают количество 5-звёздочных оценок просто потому, что вы просите об этом в нужный момент.

Как использовать шаблоны сообщений, не теряя личного подхода

Главный страх при автоматизации — звучать слишком механически. Гость, который сразу получает безликое шаблонное сообщение, начинает своё пребывание с холодного впечатления. Но хорошо сделанные шаблоны не воспринимаются как шаблоны — они создают ощущение подготовленного и внимательного хозяина.

Вот несколько работающих приёмов:

Используйте имя гостя в каждом сообщении (большинство PMS поддерживают переменные теги вроде {{guest_name}}).
Добавляйте детали, относящиеся к конкретному объекту, вместо универсальных формулировок. В сообщении о заезде в горный домик стоит упомянуть ближайшую тропу, а в сообщении по городским апартаментам — ближайшую станцию метро.
Сохраняйте разговорный тон. Избегайте формальных фраз вроде "просим принять к сведению" или "обратите, пожалуйста, внимание". Пишите так, как будто отправляете сообщение другу, который остановился у вас.
Оставляйте одно-два сообщения в неделю для действительно личных ответов — ответьте на конкретный вопрос, отметьте особый случай, с искренним участием отреагируйте на проблему во время проживания. Именно это помогает сохранять сильные отзывы.

Как эффективно управлять отзывами гостей, если у вас несколько объектов Airbnb

Отзывы — это валюта Airbnb.com. Когда у вас десять объявлений, отслеживание обратной связи может ощущаться как полноценная работа. Используйте систему, которая позволяет создавать "шаблоны отзывов". Вы можете чередовать три-четыре разные версии положительного отзыва, чтобы они выглядели естественно и разнообразно. Ответы на отзывы гостей также улучшают ваше SEO на платформе, показывая Airbnb, что вы активный и вовлечённый хозяин.

Управление главным календарём и ценами на Airbnb.com

Ничто не портит репутацию хозяина быстрее, чем двойное бронирование. Это неловко, ухудшает ваши позиции в выдаче и приводит к высоким штрафам за отмену.

Как синхронизировать календари между несколькими объявлениями Airbnb и избежать двойных бронирований

Если вы размещаетесь только на Airbnb.com, внутренний инструмент "Мультикалендарь" вполне подойдёт. Но если вы также присутствуете на других платформах или у вас есть сайт прямого бронирования, вам нужна система управления отелем со встроенным Менеджером каналов. Это гарантирует, что когда гость бронирует на одной платформе, эти даты мгновенно становятся "недоступными" везде в остальных каналах. Надёжная синхронизация — единственный способ спать спокойно.

Стратегии динамического ценообразования для хозяев нескольких объектов на Airbnb.com

Фиксированная цена на все сезоны — одна из самых распространённых ошибок новых хозяев. Пляжный объект в июле стоит гораздо дороже, чем тот же объект в ноябре. Если ставить слишком низкую цену в высокий сезон, вы теряете доход; если завышать цену в низкий сезон, получаете пустующие ночи.

Динамическое ценообразование автоматически корректирует ваши тарифы на основе сигналов спроса в реальном времени: локальной загрузки, цен конкурентов, предстоящих событий, глубины бронирования и дня недели. В масштабах нескольких объявлений делать это вручную почти невозможно.

Оптимизация уборки и технического обслуживания

Управление вопросами на месте и техническим обслуживанием объекта Airbnb

Регулярный график инспекций. После каждого третьего или четвёртого выезда проводите более тщательный осмотр — или поручите клинеру заполнить чек-лист с отметками по всем пунктам, требующим внимания. Выявить изношенный матрас или неисправный светильник при подготовке объекта гораздо дешевле, чем получить жалобу уже во время проживания гостя.
Проверенные подрядчики для каждой локации объекта. Держите под рукой контакты сантехника, электрика и мастера на все руки для каждого района, где находятся ваши объекты. Когда экстренная ситуация возникает в 22:00 накануне заезда в 9:00, вам нужен человек, который действительно возьмёт трубку.
Задокументированный журнал проблем по каждому объекту. Отслеживайте, что было отремонтировано, что заменено и что приближается к окончанию срока службы (техника, HVAC-фильтры, водонагреватели). Это помогает планировать расходы на обслуживание и предотвращает неожиданные поломки.
Понятный канал для сообщений гостей о проблемах. Сделайте так, чтобы гостям было легко связаться с вами во время проживания. Хозяин, который отвечает на проблему с обслуживанием в течение 15 минут, почти всегда избегает плохого отзыва — даже если сама ситуация неприятная.

Автоматизация координации команды для каждого объекта Airbnb

Если вы управляете более чем тремя-четырьмя объектами, у вас почти наверняка есть клининговая команда, а возможно, и сотрудники по обслуживанию. Координировать их вручную — через SMS, WhatsApp или телефонные звонки — невозможно эффективно масштабировать. Что-то обязательно упускается. Люди приезжают не в то время. Объекты оказываются не готовы к приезду гостей.

PMS с автоматизацией обслуживания номеров решает эту задачу очень удобно. Когда на Airbnb.com подтверждается выезд, система автоматически создаёт задачу на уборку для нужного сотрудника с правильным адресом объекта, временем выезда и временем следующего заезда. Никаких звонков не требуется.

Некоторые платформы также позволяют клинерам отмечать завершение работы с загрузкой фото, что даёт вам удалённый контроль готовности объекта. Для хозяев, управляющих объектами в нескольких городах, такой удалённый контроль — не просто приятная опция, а основа работы бизнеса.

FAQ по управлению несколькими объявлениями Airbnb

В1: Какое программное обеспечение лучше всего подходит для управления объектами Airbnb?

Подходящее ПО зависит от вашего масштаба и бюджета. Guesty и Hostaway — хорошо зарекомендовавшие себя решения с мощным набором функций. Оба предлагают управление каналами, единые почтовые ящики и инструменты автоматизации, но их заметная ежемесячная стоимость может быть трудно оправданной для небольших портфелей.

Smart Order PMS заслуживает серьёзного внимания, если вам нужны профессиональные инструменты без крупных стартовых обязательств. В него входят менеджер каналов (с подключением к Airbnb, Booking.com, Expedia и другим), единый почтовый ящик, управление обслуживанием номеров, система бронирования и обработка платежей — а также постоянно бесплатный базовый тариф. По всему миру им пользуются более 200 000 объектов, а хозяева отмечают средний рост дохода на 25%.

Book a Demo

В2: Как избежать двойных бронирований, если я размещаюсь не только на Airbnb.com, но и на других сайтах?

Самое надёжное решение — менеджер каналов, который синхронизирует вашу доступность в реальном времени на всех платформах. Когда бронирование подтверждается на любом сайте, ваш календарь мгновенно закрывается везде в остальных каналах.

Если вы пока не используете PMS, Airbnb.com поддерживает экспорт календаря iCal, что позволяет импортировать ваш календарь Airbnb на другие платформы и наоборот. У этого метода есть задержка синхронизации 15–60 минут, поэтому он не гарантирует полной защиты. Если вам всё же приходится полагаться на iCal, добавьте буферное правило — например, блокируйте день до и после каждого бронирования.

В3: Что лучше — нанять ко-хоста или управляющую компанию Airbnb?

Это зависит от того, насколько вы хотите быть вовлечены в процесс. Ко-хост — это обычно местный человек: надёжный друг, сосед или профессионал, который берёт на себя задачи на месте, такие как заезды, вопросы гостей и инспекции объекта. Обычно ко-хосты берут 10–20% от дохода с бронирований. При этом вы сохраняете контроль над объявлением и стратегией.

Управляющая компания Airbnb берёт на себя почти всё: оптимизацию объявления, ценообразование, коммуникацию с гостями, координацию уборки и техническое обслуживание. Обычно комиссия составляет 20–35% от дохода. Это имеет смысл, если вы быстро масштабируетесь, управляете удалённо или просто не можете ежедневно участвовать в операционной работе.

Для большинства хозяев с двумя-пятью объектами сочетание ко-хоста и хорошей PMS часто оказывается самым экономически эффективным вариантом.

В4: Сколько объявлений можно иметь на Airbnb.com?

Airbnb.com не публикует официальный лимит на количество объявлений в одной учётной записи хозяина. На практике частные хозяева и управляющие компании ведут сотни объявлений из одного аккаунта. Платформа рассчитана на это — особенно благодаря функциям объявлений для нескольких юнитов, которые позволяют размещать несколько одинаковых комнат или объектов в одном объявлении.

В5: Как синхронизировать несколько календарей Airbnb с другими платформами?

Есть два основных подхода:

Синхронизация iCal (бесплатно, встроено в Airbnb): перейдите в настройки Доступности каждого объявления на Airbnb.com, экспортируйте ссылку iCal и импортируйте её в другую платформу. Затем повторите процесс в обратную сторону, чтобы импортировать календарь другой платформы в Airbnb. Обновления синхронизируются каждые 15–60 минут.
Менеджер каналов через PMS (рекомендуется): менеджер каналов напрямую подключается к API каждой платформы, обновляя доступность за секунды, а не за минуты. В масштабе это значительно надёжнее.

Если вы размещаетесь на трёх и более платформах, синхронизация через iCal становится всё более рискованной. Полноценный менеджер каналов — более чистое, безопасное и долгосрочное решение.